证券日报编写 张达

做为实体经济气象图，写字楼市场主要表现备受瞩目。近日，证券日报编写对北京好几个重点区域的写字楼市场展开调查了解到了，大部分写字楼租赁都是有议价空间，一部分议价空间比较大。

接纳证券日报编写采访的业内人士认为，近两年来北京写字楼市场的需求较弱，办公楼中间、邻近商业圈中间角逐顾客的状况越来越激烈，造成房租也大幅下调。但是，新春佳节汽车后市场的人气值回暖，公司看房子量显著增加，预计明年市场的需求将较去年有不同程度的提高，房租在上半年仍把有下行趋势，后半年有希望稳中有进。

一部分办公楼

房租议价空间比较大

北京金融街商业圈一直是高品质金融机构的最佳选择办公场所，写字楼租赁水准也是最高的。依据戴德梁行的统计信息，去年第四季度，金融街中心写字楼租赁为562.93元/平米/月，等同于18.76元/平米/天。

某商业房产经纪公司的业务员小杨对证券日报编写表明，现阶段金融街中心的一些办公楼新项目，新房大多数价格20块左右/平米/天，交易量很有可能17、18元/平米/天；报价在18、19元/平米/天，卖价基本上在15块左右/平米/天。

另一位金融街中心某高档写字楼租用核心相关工作人员小赵还对证券日报编写表明，该办公楼如今平均价是18块左右/平米/天，看好之后房租能够再议，实际能谈是多少也要看公司资质、租用年限和支付方式。

中心商务区（CBD）的写字楼租赁近些年降得比较多。戴德梁行统计数据显示，去年四季度，北京市CBD租金是335.83元/平米/月，出租率为13%。

“我了解的一个高档写字楼，出租率在15%上下，如今对外开放价格15元/平米/天，但类似8、9元/平米/天会交易量。”某办公楼中介小王对证券日报编写说，大望路那边有个性价比比较高办公楼，上年价格12元/平米/天，最终去年年底提到9元/平米/天交易量，这也是算进去免租的价钱。

不少企业

从金融街中心搬往丽泽

在金融街中心写字楼的调研中，好几个证券经纪业务工作人员提及，不少企业从金融街中心搬往丽泽商务区。

“有一些金融类公司可能受经济影响,营运能力下滑了，金融街中心房租也很贵的，她们想改到丽泽商务区。”上述情况某商业房产经纪公司的业务员小杨对证券日报编写说。

上述情况金融街中心某高档写字楼租用核心相关工作人员小赵还对证券日报编写表明，因为整个行业不大好，大家楼内有些客户搬到丽泽商务区，那里房租比较便宜，基本上在6、7元/平米/天。

而一位承担丽泽的证券经纪业务工作人员小赵告知证券日报编写，近期带看顾客较多，丽泽这里租金从5元至7元（每平米每日）都是有，有的新项目交易量乃至都可以做到5元（每平米每日）。“前几年这里基本都是金融街中心外流的用户，由于这里办公楼比较新，并且租金比金融街中心低类似三分之二。”他说道。

“的确有一部分金融类企业，包含商业保险、证券公司、信托等金融投资公司从金融街中心搬迁至丽泽的房屋。”第一太平戴维斯华北区研究院负责人李想接纳证券日报编写采访时说。

针对公司搬迁的主要原因，吴昊表明，丽泽商务区最初打造出的目标是变成第二金融街中心，要承揽金融街中心要求的外溢，近期3—4年调整至不同领域、不同背景的多样化招商策略。相信随着丽泽和金融街中心中间地铁线的开通，2个商圈因素商品流通机遇大大提高，预估将会有更多公司从金融街中心走出来了，把一部分部门或者一个子公司迁往丽泽。

世邦魏理仕华北区研究院责任人孙祖天告知证券日报编写，把企业原来在金融街中心的那一部分办公室空间要求搬迁至丽泽，是近年比较常见的企业租赁对策。根本原因是丽泽作为新兴商业圈，其新落成的办公楼在品质上有优势，并且房租成本低。据世邦魏理仕统计分析，公司从金融街中心较低质量的办公楼搬迁至丽泽高档写字楼能够得到60%之上租金节约，根据拆迁可同时符合“提质增效”和“降成本”两个要求。

“但金融街中心便利的交通和相邻金融监管机构等优点对大型金融机构仍有很大诱惑力，因此不少企业采用把后台管理单位搬迁至丽泽，而将前台接待和总部留到金融街中心的出租对策。”孙祖天说。

据戴德梁行数据分析，2023年第四季度，金融街中心高档写字楼租金是562.93元/平米/月，出租率为5.3%，而丽泽租金仅是181.19元/平米/月，出租率为34.7%。

不仅有不少企业出自于成本考虑会把单核心单位迁往丽泽，戴德梁行顶尖政策评估权威专家、西区研究院负责人魏东告知证券日报编写，也有部分公司出自于必须更高办公面积的需求转到选择的余地更多的丽泽地区，由于金融街中心出租率比较低，可租用面积有限，阻碍了公司的扩租要求。

“近几年随着公司的持续进驻，商业规划的营业及地铁线的开通，丽泽地区的商务气氛越来越更加浓厚，加上交通便利，房租便宜，因此成为了一个性价比比较高商业圈，那也是不少企业考虑到丽泽的主要原因。”魏东对证券日报编写说。

后半年房租有希望稳中有进

针对当前的市场状况，吴昊接纳证券日报编写采访时说，上年全部写字楼市场出租率不断攀升，租赁需求较为不景气，行业整体承受压力与日俱增；并且通过直接和间接降房租“以价换量”，议价空间非常大的状况贯穿去年全年，业主们在房租层面做出让步，在今年的起码在上半年的时间段里，这样的事情依然会有。而且现在市场的需求比较有限，办公楼中间、邻近商业圈中间角逐顾客的状况越来越激烈，因此去化有压力的业主单位为了解决闲置难题，采用的最直接手段就是降房租锁住客源。

魏东还对证券日报编写表明，北京市写字楼市场还是处于一个探底环节，从2023年第四季度的数据显示，北京市高档写字楼租金降到297.9元/平米/月，同比减少7.3%。总体来说，房租大幅下调的重要原因仍然是市场的需求较弱造成小区业主预估减少，希望用以价换量来消化自已的闲置总面积。

“在今年的开年以来，大家明显感到了市场回升，公司看房子量显著增加，在其中也不乏一些大面积要求。但这些需求传达到销售市场还需时长，业主对市场需求反馈是相对滞后市场需求的所产生的。”魏东说。

仲量联行华北区研究院责任人米阳还对证券日报编写表明，春节过后，北京写字楼租赁市场的人气值回暖，在其中CBD和东长安街地区最为活跃。从截止到现阶段的成交数据来说，面积在500至2000平方米成交数量占总数的七成上下，在其中1000至2000平方米数量占比相比之前有所提高。小区业主更为直接的调价对策合理影响了潜在性租赁户，最近看房子量与咨询量与年以前比照都有大幅提升。

展望后市，米阳觉得，现阶段一部分写字楼工程项目的闲置工作压力依然持续存在，必须吸引住大规模顾客方可实现有效回填土，预估仅有很明确的成本节约才可以刺激性大规模要求进场。得益于宏观经济政策管控与整体热点板块逐步改善，预估北京写字楼市场的需求将在2024年中企稳回升，但距离房租重返上升趋势还需要时长。

吴昊则是对2024年北京写字楼市场持较为谨慎的态度，在他看来会有一定的恢复发展趋势，但是不能希望过多，还是得保持理性客观性。从需求端的角度观察，现在由于外资企业顾客、互联网公司等服务相对性不景气，央国有企业的租赁需求显现出来，真真正正能在这个惨淡的环节释放出来很多市场需求的，很大程度上是来自于央国有企业的扩大。

但是，魏东预估，在今年的北京写字楼市场需求同去年相比将会出现较大幅度提高，与此同时，今年全年预估只有约44万平方米新增供应投入市场，仅是过去十年平均水平63%，比较少的供给量都将合理缓解销售市场租用工作压力，因而，预估房租在上半年仍把有下行趋势，到后半年伴随着市场需求的持续落地式，业主单位心理状态企稳，房租有希望稳中有进甚至会出现薄弱回暖。

孙祖天进一步指出，这轮办公楼供货潮完毕，行业在供给侧结构和需求方也将进到存量时代。租赁户和业主租赁政策都需要为此变化：相对于租赁户而言，总量物业挑选比例提升代表着成本构成考虑更复杂，企业需将开店选址总量物业管理所具有的室内装修重置成本法、因房龄提高而增加的电力能源、设备消耗费用等，与租金成本一起综合性衡量比照，以获取最佳的办公场地解决方法；针对购房者来说，一方面需要进一步从区域市场发掘租赁户拆迁整合的机遇，另一方面也要从在中国经济迭代升级环境下腾飞的地理信息产业中挖掘需求增加量。模块转换下，销售市场机遇与挑战并存。