李宇嘉（广东省住房政策分析核心首席研究员）
某日早上，房协的朋友们拉我召开会议，探讨他的一个大方案：建立一个面向全市的商品房“新旧置换”网络平台。朋友告诉我，和其他城市的服务平台不一样，这样的平台把房地产商、中介公司公司、银行业、建筑装修公司、家具电器公司等但凡房产置换链条上的组织，都集合在一起。并且，还规定所有涉及的公司、组织都要给买房者让价，让“新旧置换”跑出来经营规模来。
如今，房市遭遇的难题是循环系统受阻：一边是小区业主“卖房子难”，美好人居升级交易无法实现；另一边是流动人口和年轻人“进入车内难”，很难买到适宜的房源。与此同时，房地产商的新盘又“去化难”。商住楼“新旧置换”，各个阶段通力协作，降低交易成本，无房一族取其产，有房子一族优其产，房地产商资金链断裂的压力缓解，当地政府稳楼市压力消除，可以说人各有志。
最近，全国各地官方网、非官方“新旧置换”主题活动挺热闹，市场关注度很高，根据各地报导，都有好几千组顾客备案意愿。但一圈聊出来，发觉真真正正下订金买房子的用户很少，仅有十几组。自然，卖出二手房必须好多个月，也限制了“卖旧买新”完成闭环控制，其实这个问题其实并不在这里。关键在于，核心点在卖房上边，或是购房者上边，这也是确定住房政策效果的基本。
从总体上，不论是中介佣金减少，或是新楼盘打折优惠，表面上看，的确有“折扣优惠”的专属优惠，但实际上，在中介行业竞争、房地产商竞争的情形下，许多特惠要不各种渠道也可以获得，要不名不符实，而消费者权利和买房需求等方面切实仿佛很少。例如，“无责退款”兑付不上、买卖房子有缺陷、优惠变普慧，怎么处罚开发商和中介公司，这种好像都没有明确现行政策。
这正才算是现行政策最应沾墨的地方。又比如，许多二手房可居性不够，要么就是房间内或楼梯道破旧、外观不太好，要么就是公用设施缺配简配。新房子配套方案短缺问题也很普遍，这就使得大伙儿参与的积极性比较低。以往，全国房价上涨可以说“一俊遮百丑”，靠售楼部坑骗、新闻媒体品牌代言就能将房屋卖出。如今，几乎每个人都直接和间接经历了房地产市场的周期时间起降，对商住楼营销套路也略知一二。
因而，如果真坚持不懈口惠而实不至优惠，累加铺天盖地宣传策划，就能将销售市场情绪调动下去，把低迷扭曲，已经是“老皇历”了。小编认为，好一点的楼市新政策，一定是以买房者考虑，完成他的住宅心愿，间接性做到现行政策的效果。当目前市面上“新房子”没有那么多、当产品不nice的情况下，大家就得靠实打实的特惠去吸引参加者。但这些，往往是全国各地“新旧置换”所缺乏的。
例如，房地产商服务承诺，“新旧置换”楼盘价钱总是比各种渠道便宜1个点；中介服务服务承诺，“新旧置换”提成比各种渠道少0.5个点；金融机构服务承诺，“新旧置换”的房源按揭贷款利率低5个百分点；“新旧置换”楼盘房产契税或个人所得税递减，“新旧置换”楼盘若一周内不退款，涉嫌房地产商进到“信用黑名单”。在我问起那位朋友，是否有这些规定，另一方无奈的摆摆手。
购房需求潜力很大，但需要注意的是，这些需求已经从“是否有”转为“怎么样”，就算是最佳选择已不再是“只求进入车内”的需求。促进“新旧置换”的大好事搞好、促进商品房市场周而复始的大事抓实，就要在供给侧结构工作，其实就是二手房和新房补齐短板，从居民（而非卖房）的角度出发，把缺少的配套与服务补上来，也是为了以往付钱，都是住房政策回归本质。
这也是修补信任感、代理理论迫不得已亲身经历的一个过程。最终再说一点，小编打听了很多地方，发觉都无法实现二手房交易带押过户。实际上，这也是推动“新旧置换”的好政策，既可以减少成交周期（不让购房者多跑腿服务），还能降低成本费（削掉过桥垫资过河成本费）。为什么难以实现？金融机构担忧借款溜了，中介公司担忧代理商过河盈利没有了，登记机构担忧风险承担。这更能说明问题，各有不同如意算盘，唯独没有从消费者的褔利考虑，都说好的现行政策没法公布，需要大家思索。
报志愿专栏文章仅供参考作者个人观点。
未经数字化报网授权，严禁转载或镜像，违者必究。
特别提醒：如内容、图片、视频出现侵权问题，请发送邮箱：tousu_ts@sina.com。
风险提示：数字化报网呈现的所有信息仅作为学习分享，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。本网站所报道的文章资料、图片、数据等信息来源于互联网，仅供参考使用，相关侵权责任由信息来源第三方承担。
Copyright © 2013-2023 数字化报（数字化报商业报告）
数字化报并非新闻媒体，不提供新闻信息服务，提供商业信息服务
浙ICP备2023000407号数字化报网（杭州）信息科技有限公司 版权所有