【环宇奇闻】
新形势下的旧村改造，目的是要将城市标准的市政基础设施和公共服务覆盖旧城区，让住在里面得人体验到共享发展的城市公共服务。
李宇嘉
中国统计局全新发布的数据显示，前三季度全国各地商品房销售面积同比减少7.5%，下滑较1～8月增加了0.4％，下滑持续5月扩张。1～9月份开发设计项目投资降低9.1%，下滑扩张0.3％，近年来已经连续7月下滑扩张。地产商到位资金同比下降13.5%，降幅扩大0.6％，减幅持续5月扩张。
老生常谈的是收益、自信心、预估，但是这只是表象。无论是从市场供给不知悔改的同质竞争（比谁价格便宜、比谁赠予多），还是对于需求面发展潜力需求很大、现实需要非常少（要买的人没钱买，富有的人又不缺少房，有需要的很难买到适宜的商品）来说，房地产行业的方式必须有革命性的变化了。最近政府在广泛宣传三种模式的旧村改造，就是这样的新模式的强有力通水。
7月份，我国发布旧村改造文件，并进行大作战。有些人认为，旧村改造是旧城改造2.0。其实不是，在房地产供给与需求发生变化的新形势下，决然再也不会来一场旧城改造，让供给与需求更为举步维艰。新形势下的旧村改造，目的是要将城市标准的市政基础设施和公共服务覆盖旧城区，让住在里面得人体验到共享发展的城市公共服务。
主要目的是让旧城区住户完全融入城市、成为市民。小编调查发现，住在城中村的，除开流动人口和年轻人，绝大多数都是已经结婚或一大家子的外来群体，且根据血缘关系、乡缘汇聚在一个村内，长期性租房子住在此，挣够了钱或年老时再回到家乡。针对日后购买大城市商住楼并投身这儿，大多数人摆头、失去了信心，“由租转买”比例不够3%。一来不打算，二来没法融入城市，三来收益不支撑点。
从而，在我国大都市买房和租房是“脱节”，大多数人一辈子租房，尤其是在旧城区出租的群体。旧城区是城市中的乡村，是都市化不到位时代的产物。虽然城中村的生产活动已融进和半融入城市，但是其基础设施建设、公共文化服务、管理机制还是按村集体来供货，群众及生活在此地外来人员、流动人口都不认可自己已融入城市，仍然是外来人员或漂在城市的边缘地带的极具特色。
旧村改造就是为了破译这一难题，两轨合一轨。依照国家住建部明确提出的三种更新改造方式，拆卸新建设依照大城市的要求整体规划、基本建设、管理方法；整治提升的严格按照文明城市的标准去开展进行管理，守好安全道德底线；拆整相结合的要把空出空间用以必须的公共文化服务补齐短板。在其中很重要的一点，就是把旧村改造与保障房结合在一起，保存降低成本、低房租、容下度高的背景色。
我国实施意见及各地文档给出了三种保障性住房的途径，一是旧村改造土地除拆迁安置房以外居住用地以及建设规模按一定比例基本建设保障房，探寻运用集体建设用地基本建设保障性租赁住房。二是重建安置区除了满足群众自己住外充裕的出租房源，比较集中基本建设，并长期租赁作为保障性租赁住房。三是对总量征用的出租房进行质量提升，吸引住各方力量做产业化长租房运营。
2022年，广佛居住人口分别是1873九阳1766万，广州市大概1/3生活在旧城区，深圳市有1000数万人居住在旧城区。环顾珠三角，7800万居住人口住房自有率仅50%上下，3900万左右人群租房，一半左右居住在旧城区。除珠三角，去20年都市化稳步推进、大城市摊大饼扩大，超大型一线城市也出现了很多旧城区，多的是有300个以上，比较少的数十或几百，常住人口百万计。
房市合理基本在变窄，超大型一线城市是房地产将来的基本盘。数以亿计的外来人员、流动人口、年青人可在旧村改造后融入城市，不但能租房子住成本费用低、体验好、品质高的保障房、长租房，也可以共享城市化进程公共文化服务（如孩子教育），还可以在保存或就近变革的村里产业链（沿街商业零售、餐饮经营）、村级工业园学生就业，或者在附近城市片区学生就业，这才是真正投身大城市。
从而，美好生活的需求就会不断释放出来，“由租转买”、“租购并举”的购房需求便会完成，房地产“要求断块”问题渐近破译，这是中国刚需的前提，都是商品房市场可持续性发展途径。自然，城中村的短板和欠款非常大，必须投入的资金，也要解决遗留问题。我国上台现行政策给了很多特惠，下面就来必须当地政府提升政策创新，敢于担当和创新。
（作者系房地产业杰出科学研究人员）
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