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公募reits(公募REITs（实现资产多元化的投资工具）)

公募REITs是什么意思

reits是什么？

公募REITs怎么买

公募REITs如何购买

基础设施公募REITs推出的意义是什么

什么是REITs?

如何认购公募REITs

公募reits是什么意思

公募REITs正式入场：谁能率先享用这场超万亿盛宴？

公募reits(公募REITs（实现资产多元化的投资工具）)

公募REITs（实现资产多元化的投资工具）

随着投资者对于多元化投资的需求不断增加，公募REITs（实现资产多元化的投资工具）逐渐成为了投资市场的热门选择。公募REITs是指通过公开募集资金，投资于不动产项目的一种投资工具。本文将介绍公募REITs的定义、操作步骤以及其优势和风险。

一、公募REITs的定义

公募REITs全称为公开募集不动产投资信托基金，是一种通过公开募集资金，投资于不动产项目的投资工具。公募REITs的投资范围广泛，可以包括商业地产、住宅地产、工业地产等。投资者可以通过购买公募REITs的份额，间接参与不动产项目的投资。

二、公募REITs的操作步骤

1.选择合适的公募REITs产品：投资者首先需要选择一只合适的公募REITs产品。在选择时，可以考虑产品的投资策略、风险收益特征以及管理团队的专业能力等因素。

2.开立证券账户：投资者需要在证券公司开立一个证券账户，以便进行公募REITs的交易。在开立账户时，需要提供相关的身份证明文件和银行卡信息。

3.购买公募REITs份额：在开立证券账户后，投资者可以通过证券公司的交易平台购买公募REITs的份额。购买时，需要输入产品代码和购买金额，并确认交易。

4.持有和赎回份额：投资者持有公募REITs的份额后，可以选择长期持有或者在适当的时机进行赎回。赎回时，投资者需要通过证券公司的交易平台提交赎回申请，并按照规定的流程进行赎回。

三、公募REITs的优势

1.资产多元化：公募REITs投资于多个不动产项目，可以实现资产的多元化，降低投资风险。

2.流动性较高：相比于直接投资不动产，公募REITs具有较高的流动性。投资者可以随时通过证券市场买卖公募REITs的份额。

3.专业管理：公募REITs由专业的基金管理公司进行管理，投资者无需关注具体的不动产项目，减少了投资的操作和管理成本。

四、公募REITs的风险

1.市场风险：公募REITs的价格会受到市场供求关系的影响，存在价格波动的风险。

2.不动产市场风险：公募REITs的投资对象是不动产项目，其价值会受到不动产市场的影响。如果不动产市场出现调整或者下跌，公募REITs的价值也会受到影响。

3.政策风险：不动产投资受到政策的影响较大，相关政策的变化可能会对公募REITs的投资价值产生影响。

结尾

公募REITs作为一种实现资产多元化的投资工具，为投资者提供了参与不动产项目的机会。投资者可以通过选择合适的公募REITs产品，开立证券账户，购买和持有份额来参与公募REITs的投资。公募REITs具有资产多元化、流动性较高和专业管理等优势，但也存在市场风险、不动产市场风险和政策风险等风险。投资者在进行公募REITs投资时，需要充分了解相关风险，并根据自身的风险承受能力进行投资决策。

公募REITs是什么意思

去年，首批公募REITs上市以来，引发了众多投资者的关注和追捧，但对于许多人而言，公募REITs是一个陌生词汇。

公募REITs是什么意思?

一、公募REITs的概念

公募REITs是不动产投资信托基金，基金公司通过筹集投资人资金，投资于高速公路、房产、物业、港口仓储等领域。

打个比方，如果投资了高速公路类型的REITs，那么你的收益来源是过路费;如果是产业园、港口仓储类型的，那么你的收益来源是租金、物业费等。但其实公募REITs的收益来源不仅仅在于上述的分红，还包括涨跌。对比起一般的基金，REITs基金的收益涨跌更类同于股票，得到收益的基本原则就是低价买进高价卖出。

二、公募REITs值得投资吗?

1、从收益层面看

公募REITs至少有90%强制分红的规定，虽然这个分红率并不等于实际的收益率，但这是投资者实实在在拿到手里的钱，是一种长期稳定的分红回报。另外，公募REITs的收益比债券型基金高，但与传统的股票型、混合型以及指数型基金相比，公募REITs的收益相对较少且回报周期较长，如果想获得比较好的收益，长期持有会比较稳定。

2、从风险层面看

公募REITs投资的是基础项目领域，一般与其他资产类别的相关性较低，因此也可以有效的实现资产组合分散化管理。但同样应该明晰的是，并不是所有的项目都会赚钱。

总的来说，公募REITs投向明确、强制分红等特点能够使得投资者获得相对稳定的收益，具备较好的投资价值。但值得注意的是，对于普通的个人投资者而言，公募REITS作为一类新的基金品种，比较复杂，在进行投资前需对其基本知识进行全面了解，不能跟随市场大流盲目投资。

reits是什么？

REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初，由美国国会创立，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

扩展资料
一、REITs主要有以下特点：
1、基金投资的项目是不动产
并且规定了该不动产一定是已完工在盈利的不动产，不可以是还在建设中的项目。不动产包括但不限于：写字楼、酒店、产业园区、物流地产、仓储地产、公路、铁路、变电站等等。
需要注意的是，我们国家公募REITs秉承中央多次强调“房住不炒”的概念，是明确排除了住宅还有商业地产。我们国家的公募REITs是主要投向一些基础设施建设，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

2、投资者拥有的是实物资产的所有权
由于基金投资的项目是实物资产，所以投资者所拥有的就是实物资产的所有权。

3、流动性较高
REITs基金会对不动产进行运营维护，每年绝大部分收益分配给投资者，现金流透明稳定，分红是可以预期的，投资者如果想要用钱，可以随时在二级市场卖掉变现。

4、安全性较强，风险可控
REITs基金的收益基本是不动产收租、不动产项目运营利润以及不动产本身抵押贷款后放贷出去产生的利息，风险相对可控，比股票波动要小。随着物价上涨，房租也会上涨，地产本身也会增值；随着社会发展，基础设施REITs基金还会享受到国家发展改革所带来的经济高质量发展红利，所以REITs基金还可以抵抗通货膨胀。

5、收益相对稳定
REITs基金的运作方式是大部分收益都要给投资者进行分红，收益是可以预期的。但因为严格限制基金投向非收租物业，不允许投入新项目开发，所以除非地产本身的估值暴涨，不然不要对收益有太高的预期。

6、投资门槛低
由于REITs基金将资产以大拆小，使得普通人也可以轻松实现包租婆包租公的梦想。

公募REITs怎么买

REITs是投资房地产的基金，相对投资股票的基金来说，安全性更高，而且在我国基金市场上属于新鲜的产物，很受投资者的喜爱，大部分人想要投资REITs，但是不知道怎么买，下面来看看公募REITs的购买渠道。

公募REITs怎么买?

1、公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与。

2、通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商走场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户;投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。

3、通过交易股票的证券账户进行购买，要先到券商进行开户，由于公募REITs分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。

简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。REITs的收益主要来源于底层资产贡献的现金流，同时也分享底层资产的增值收益，其兼有股性和债性的特征。长期来看，REITs产品可作为投资组合中重要的资产配置之一。

公募REITs如何购买

我国大陆首批REITs主要为公募基础设施基金，和房地产的关系不大。主要收益模式有高速公路收费、产业园运营、仓储物流、污水处理、垃圾焚烧发电等。近期，公募REITs的表现是非常亮眼的，这让不少投资者对它表示了不小的兴趣。那么公募REITs如何购买？让我们赶紧来了解下吧。

公募REITs如何购买？

想要购买公募REITs，我们需要开通证券账户，并需要开通基础设施基金权限，签署公募基础设施基金风险揭示书。

基础设施基金权限怎么开通？

【1】开户：想要购买公募REITs，首先我们需要有股票账户，我们携带好个人身份证、银行卡以及可以正在使用的手机前往证券公司营业网点办理，或是通过券商官网、官方APP，按照提示进行验证申请。

【2】开通权限：开通股票账户后，进入APP【我的】界面，找到【业务办理】，因为不同券商的APP的界面都不太一样，所以具体操作方法会有一点差别，但是总体流程是一样的。我们只要在业务办理页面，找到并点击【基础设施基金权限开通】就可以按照操作步骤申请开通了。

(来源：涨乐财富通)

在平安证券中，这个申请通道是在【股票协议签署】等栏目下，例如需要点击在业务办理界面下的【公募基础设施基金风险揭示书】。

(来源：平安证券)

开通公募REITs账户之后，会有短信通知我们申请成功。然后我们在交易页面输入想要购买的公募基础设施基金的代码或是名称就可以进行买卖了。

但是需要注意的是，公募REITs也是有一定风险的，在暴涨期过后，应该会有一段回调的时期，所以说，大家在购买时，需要保持谨慎。

Reit投资指南郭杰群

Reit投资指南

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基础设施公募REITs推出的意义是什么

基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

基础设施公募REITs推出的意义是什么?

【1】拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重。

传统的基础设施建设和房地产开发以信贷、债券融资为主，在较高的负债成本之下，不动产企业通常采取高周转率的“开发-销售”模式，通过提高资产周转效率来维持利润率。

REITs出现后，企业融资由债务融资转变为权益融资，可以减少企业债务融资所带来的财务成本。不动产企业向“持有-运营”模式转型，将提升不动产运营水平，提升企业的整体竞争力。

【2】有助于盘活海量存量资产，为基础设施投资提供退出渠道。

中国基础设施建设和房地产投资长期依赖债务融资，地方政府和房地产企业的高杠杆行为加剧了债务风险的聚集，并可能将风险传导至银行体系进而影响金融市场的稳定。

基础设施REITs的推出，可以为海量存量资产提供交易市场。通过市场化的方式为基础设施资产进行定价，提升存量资产的流动性，盘活存量资产，为地方政府和不动产运营商提供退出渠道，实现风险在整个经济体系的分散。

【3】REITs将作为大类资产，为资产管理市场提供新的供给。

伴随中国居民收入不断提升，中国资产管理市场规模也随之持续扩容，在2008-2017年的10年间增长近19倍。但是不动产作为大类资产中极为重要的一类资产，中国普通投资者却无法通过资产管理市场对不动产进行直接投资。

REITs的推出将降低不动产投资的门槛，有助于普通投资者参与到不动产投资中来，让每一个普通投资者都能充分分享国家经济和不动产市场发展的红利。同时不动产与其他大类资产收益的低相关性，也使投资者分散风险、实现资产配置成为可能。

什么是REITs?

REITs是指房地产信托投资基金。

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

REITs的特点在于:

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;

2、收益的大部分将用于发放分红;

3、REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。

REITs(RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。

如何认购公募REITs

作为一款创新型投资产品，首批发行的9只公募REITs在发行当天就瞬间“引爆”市场。近期，第二批公募REITs也即将开启发售，那么个人投资者要如何认购公募REITs?

如何认购基础设施公募REITs?

公募REITs首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。

其中：战略投资者需根据事先签订的配售协议进行认购。对网下投资者进行询价发售，对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认购价格公开发售，包括场内和场外两种认购方式。

场内发售是指本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位发售基金份额的行为。通过场内认购的基金份额登记在证券登记系统投资人的场内证券账户下。

场外将通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点发售或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式办理公开发售。通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资人的场外基金账户下。

认购公募reits有哪些门槛?

除去战略投资者及网下投资者之外，公众投资者为符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。

而公众投资者通过场内及场外认购公募REITs，也有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在100元-1000元之间。也有部分公募REITs产品目前尚未披露最低认购门槛，需待基金公司之后对外发布基金份额发售公告或其他相关公告再明确。

公募reits是什么意思

您好，让我来为大家具体介绍公募REITs。

公募REITs采用了“公募基金+资产支持证券”的产品结构，投资者通过购买公募基金投向资产支持证券，间接持有基础设施项目并获得投资收益。

一、什么是REITs呢？

REITs就是不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

根据基金募集方式的不同，REITs分为公募REITs和私募REITs。我国的公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成的基金财产。通过基础设施、资产支持证券等特殊目的载体，持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

按照规定，我国公募为此在证券交易所上市交易。

二、公募REITs投向的不动产范围

不动产投资信托基金顾名思义，像写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等等，都属于不动产的范畴。我国目前公募REITs试点的基础设施项目包括仓储物流、收费公路、机场、港口等交通设施，还有像水电气热等的市政设施、污染治理、信息网络、产业园区等等其他基础设施。须注意的是，暂未将住宅和商业地产纳入试点项目。

三、公募REITs有哪些功能和特点呢？

REITs的推出，对宏观经济发展意义重大，可以帮助企业快速的回笼资金，盘活存量资产，给市场注入新的动能。此外，也降低了投资者参与不动产投资的一个整体门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

四、公募REITs产品的结构特点

1、80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。

2、基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体，取得基础设施项目完全所有权或经营权力。

3、基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定性收益为主要目的。

4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

五、公募REITs与普通公募基金又有什么样的区别呢？

用一句话来总结，就是公募REITs也是公募基金的一种，只不过，在投资标的、发行定价以及市场波动等方面，与其他的公募基金产品有一些不一样。

具体来讲，

1、投资标的不一样，公募REITs是限定主要投资于不动产的基金。上文也说到了，本次试点的基础设施，主要包括仓储物流、收费公路和机场、港口等交通设施，水电气热等市政设施，还有污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不包括的是住宅和商业地产。

简单而言，公墓REITs可以让投资者们用较少的资金来参与到大型的基础项目当中，从而分享项目的基础收益和资产升值。而其他公募基金的投资范围，主要是股票和债券、衍生品等等，主要投资于二级市场。

2、管理人职责不一样。公募REITs要求管理人参与基础设施项目运营管理，管理人员代替投资者对基础设施项目进行一个监督和管理，从而让项目较好的运营起来，以保障收益得到一个整体的实现。而普通的公募基金则更着重于二级市场的一个整体交易，获取交易收益。

3、发行定价不一样。公募REITs像股票一样，通过网下询价的方式确定认购价格，绝大部分普通的公募基金的认购价等于面值一元。

公募REITs正式入场：谁能率先享用这场超万亿盛宴？

公募REITs正式摆到桌面上，意味着时代做出了切割——地产增量时代大势已去，存量时代正式到来，并正走向高点。
40号文和35号文政策加码，意味着超万亿的存量“资产IPO盛宴”将起，一场关于运营人的狂欢蓄势待发。
01

超万亿，存量资产的IPO盛宴
早在去年4月，证监会40号文推出，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。至此，我国公募REITs长跑探索13年，在2020这个“元年”正式拉开序幕。
1月15日，国家发改委投资司的35号文，又给这场公募REITs盛宴打了一针强心剂。
当天，《国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金试点项目库的通知》正式发布，新规强调：向国家发改委推荐基础设施REITs试点的项目，应从储备库中统一选取，未入库项目不得推荐。
在35号文之前，各地公募REITs正按照“地方发改委-国家发改委-证监会-上交所、深交所”这一申报流程有序进行。35号文推出后，业内人士分析认为，这意味着公募REITs从试点工作走向了常态化。
公募REITs一经开闸，各类参与方争相抢跑，有基金连夜组团队抢份额。
截至去年10月底，上交所试点基础设施公募REITs项目库和储备项目库已经有50多单，深交所试点储备项目已经超过了20个。
到了2020年年底，首批不超过30个公募REITs项目已完成了答辩。业内人士推测，按照目前的进度，首批公募REITs项目有望于今年春节后推出。
公募REITs到底是一场多大的盛宴，谁能参与，跟哪些人有关呢？
首先，这是一场堪比A股体量的超万亿级市场。
目前中国已经形成了巨大的存量市场。截至2020年7月底，中国铁路营业里程达到14万公里，位居世界第二；高铁3.6万公里，位居世界第一；全国公路里程突破500万公里，位居世界第一；城轨运营里程超6700公里。
据北大光华管理学院《中国基础设施REITs创新发展研究》，中国基础设施存量规模超过100万亿，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。
博时基金认为，近万亿元的REITs市场规模只是保守估算，若积极估算，市场规模大约6万亿元。
如果拿公募REITs跟A股市场来对比，截至2020年末，沪深股市总市值已达79.72万亿元。按上市日计算，全年共有396只新股相继登陆沪深市场，首发募集资金总额接近4700亿元。
截至2019 年末，全球已有42个国家和地区立法推出REITs，合计发行公募REITs数量为881支，全球REITs市值达到2万亿美元，其中美国市场REITs市值占全球总市值的六成以上。
假如在未来某一阶段中国市场的REITs市值能跟美国旗鼓相当，那么至少也是一个9万亿的盘子，这个数字远比国内目前50家上市房企近3万亿的总值要高。
国金证券根据 EPRA披露的数据认为，2019 年末全球79 个国家/地区商业不动产的总市值超 31.1 万亿美元，其中公开上市证券部分市值约为 3.8 万亿美元，其中REITs 市值约为 2 万亿美元。
戴德梁行报告则显示，截至2019年底，亚洲市场上活跃的REITs共计178支，总市值达2924亿美元，其中日本的REITs市值占比超过一半，日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比达93%。
其次，这将是一场资产运营商的IPO盛宴。
此前，业内在探讨地产下半场可能时，曾大胆预测过：地产存量时代4大万亿级风口里，将出现200家上市公司。
在目前的融资环境中，A股不太欢迎传统地产开发商，港股也只给物业股高估值。公募REITs本质上是对资产运营商而非开发商的一种“偏爱”。
对于存量资产运营商来说，公募REITs帮助这些公司手中的存量资产拧开了“现金水龙头”。
如果对标美国、新加坡的经验来看，REITs增长后劲也十足。
其中，腾飞房地产投资信托是新加坡第一只房地产信托基金，也是目前最大的商业空间和工业地产投资信托。截至2019年底，腾飞持有不动产数量达200 个，总资产规模达 138.6 亿新元。2002年，腾飞房产投资信托IPO的每股单价为0.88新元，至今已涨至3.04新元。
香港REITs“一哥”领展房产基金(0823.HK)目前的市值近1500亿港元。2005年，领展上市时每基金单位的定价是10.3港元，目前已涨至69.2港元，足足翻了近7倍。
第三，这还将是一场运营人的狂欢。
40号文发布会，上海证券交易所债券业务中心总经理佘力曾在一场会议上强调，REITs实际上是资产和企业运营管理能力的上市。因此，从资产背后，REITs更看重的是管理人对资产的定价、管理能力和持续的资产注入。
而从监管对于公募REITs底层资产的筛选标准来看，处处都在强调运营的持续和稳定性。
比如，符合要求的项目运营期不能低于3年；未来三年公募REITs净现金流分派率不低于4%；收入要分散化，能够主要通过市场化的运营产生收入和现金流，且不依赖第三方的补贴。
上一个时代，高周转为王，吃的是土地和政策红利，运营这样的慢钱，不管是传统开发商还是二级资本市场都看不上。而早年投入运营的人，干的往往也都是苦活累活，市场无标准，人才青黄不接。
公募REITs来了之后，运营人开始唱主角，价值被认可的时代也就来了。池塘变成了海，自然能容纳更多的探险家。
另外，这还将是一场地产基金参与的退出盛宴。
除了公募REITs申请人，在《通知》出台后8个多月的时间里，同样躁动的还有券商、基金公司、会所、律所等中介机构，保险、银行理财子公司、信托等公募REITs投资人。
这个市场到底有多热？
“都在抢，反正优质项目一旦获批，前期大家肯定都在抢，这是毋庸置疑的。”
这样一场超万亿的盛宴，不仅让存量运营公司兴奋不已，也引发地产基金连夜组队抢份额。
一家国资背景的地产基金透露，早在去年11月，他们就闻风开始连夜组建团队，撒出人马奔赴全国各地跟正在申报公募REITs的项目方争取基石投资者份额。
但有些好项目非常难抢，就像泡泡玛特IPO前的那次份额之战一样，能不能敲开项目方的门，非常考验投资团队的本事，当然更考验机构的资金实力。
“现在不好参与进去，反正需要很多沟通，光给钱不行，一方面你也不知道哪家能获批，另一方面人家为啥要你的钱。”
目前公募REITs已经上升到这家地产基金公司战略层面，公司甚至把公募REITs视为未来10年最大机会。
不过，这场万亿盛宴，眼下跟大多数存量资产运营玩家们没多大关系，40号文早早将商办、住宅类资产排除了出去，最早能吃到政策红利的还是资产运营状况更加成熟稳定的新基建等资产类别。
02
公募REITs“三道关”：谁的万亿盛宴？
这块诱人的万亿蛋糕，哪些项目有资格申报？哪些公司有望成为“第一个吃螃蟹的人”？
40号文规定，试点项目准入标准主要有三个维度，第一个是区域，第二个是行业，第三个是项目。
从区域的维度来看，重点支持的区域包括京津冀和雄安新区，长江三角洲和长江经济带，粤港澳大湾区以及海南。目前来看，首批申报的项目主要就位于上述这几大重点区域。
从行业的维度来看，国家优先支持仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理等传统基础设施项目；另一方面，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集、高科技产业园区、特色产业园区等。
值得关注的是，园区申报公募REITs，对产业用地的类型有一定的限制，基础资产的用地性质明确不能有任何商业和住宅用地，仅限工业、科研用地。
从项目的维度来看，有两个大的维度，第一个是严格合规，比如项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。
第二个是必须是优质项目，项目具有成熟的经营模式及市场化运营能力。
比如，项目运营期不低于3年；未来三年公募REITs净现金流分派率不低于4%；收入要分散化，能够主要通过市场化的运营产生收入和现金流，不依赖第三方的补贴。
试点项目准入标准，用一句话概括就是：聚焦重点区域、重点行业中的优质项目。
从目前首批项目的申报情况来看，“重点区域”、“重点行业”两个条件基本满足，至于是否是优质项目，目前的披露信息较少。
截至目前，协鑫能科、光环新网、首创股份、渤海股份、东湖高新等上市公司公告了开展基础设施公募REITs申报发行工作。
部分已申报的公募REITs项目
从项目类型来看，目前已公开的5个项目中，城镇污水垃圾处理、水电气热等传统基础设施项目居多，但也不乏数据中心、园区等国家鼓励类项目。
从拟募集规模来看，光环新网申报的公募REITs项目拟募集金额最高，达到57亿元，首创股份以18.35亿元的拟募资额位列第二，其余项目拟募集金额均在10亿元以下。
从募集资金用途来看，主要有两个用途：一个是用于基础设施项目投资，另外一个就是偿还存量债务。
光环新网申报的公募REITs项目不仅募集金额拔得头筹，也是目前为数不多以数据中心作为底层资产的公募REITs项目。
公告显示，光环新网申报发行公募REITs的底层资产为：公司全资二级子公司中金云网持有并运营的中金云网数据中心。
中金云网数据中心创立于2005年5月，位于北京经济技术开发区，总规划建设面积约 10.5 万平，设计机柜数合计约 1.2万个。
光环新网拟REITs化资产——中金云网数据中心资质优异，是国内金融领域规模最大的数据中心外包服务基地。
财报显示，中金云网2017-2019 年营业收入分别为6.34亿元、7.7亿元和8.33 亿元，净利润分别为2.19亿元、2.8亿元和3.29 亿元。截至2019年底，中金云网资产负债率为43.41%。
目前，中金云网数据中心项目主要收入来源为数据中心外包服务费收入，主要客户包括国有及股份制大中型银行、地方商业银行、保险公司、基金资管公司等。
而园区REITs申报方东湖高新，拟选取标的资产为武汉软件新城1.1期产业园项目，拟募集规模8.5亿元。
东湖高新系“武汉·中国光谷”的开发业主，而武汉软件新城发展有限公司于2012年5月成立，武汉软件新城一期于2013年竣工。
公开资料显示，1.1期产业园项目位于武汉市东湖新技术开发区，为东湖高新集团聚焦于软件和信息服务行业所打造的全产业链主题园区。
截至目前，软件新城1.1期国际研发区17万平米全面投入使用，现已入驻世界500强企业IBM、法国阳狮、飞利浦、洛克希德、佰仟金融等三十多家国内外知名企业。
财报并没有单独披露武汉软件新城 1.1 期产业园项目的财务情况。
然而，有媒体报道，项目能否产生稳定的现金流，是发改委关注的重点之一。
相较中金云网，武汉软件新城的盈利能力堪忧。财报显示，武汉软件新城2019 年营业收入达2.76亿元，净利润达2.71亿元，其中，处置长期股权投资产生的投资收益贡献了高达3.54亿元的利润。2020年1-7月，武汉软件新城的营收达2632万元，净亏损约3268万元。
不过，目前产业园区公募REITs的申请还是非常火爆的。北上深各大产业园区主体都在积极申报，像招商蛇口、上海临港、上海张江，以及武汉、北京等地的多个园区都已经申请首批试点，但竞争也是非常激烈。
然而，也有园区运营商认为第一批机会跟他们关系不大，更多是盘活国企的存量资产。
一家市场化园区运营方负责人称，现阶段来看，真正优质的资产不会发REITs，因为涉及到破产隔离，业主方不会舍得卖，而且国企的优质资产完全可以通过城投公司融资，融资利率远低于REITs途径。
不过，如果一些不是市场上最优质的，但有盘活空间的资产，如果能通过专业团队运转登陆公募REITs平台，那才是真正的价值体现。
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4%，公募REITs的“分红”挑战
虽说公募REITs是众望所盼，但第一批试点产品，无论是收益率还是市场流动性均存在很多不确定性。
国内的公募REITs，有四类投资人可以参与：原始投资人、战略投资者，机构投资人以及散户投资人。其中，30%的份额留给了散户投资者。
至于前面三类投资者，40号文规定，基础设施项目原始权益人参与配售，自持的比例不能低于20%，扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。
网下投资者包括：证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、商业银行及其理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。
此外，40号文还有一条强制规定，这是参与者的一大硬性门槛：未来三年公募REITs净现金流的分派率原则上不能低于4%。
对于国内市场来说，4%的分派率并不是一件容易的事情，有业内人士认为，只有处于北上广深核心地段，而且租金回报率比较高的物业才能达到4%的分派率。
银华基金董事总经理刘小平指出，根据整理的近十年国内A股整个现金分派比率的情况，对于排名靠前的行业现金分派比率的中位数也在4%左右。
“跟目前已经参与过答辩的20家相关的公募REITs交流情况看，基本上现金分派比率的范围满足要求。所以和国内A股的市场环境相比公募REITs的股息率是有一定的性价比。”
泰康资产董事总经理朱培军则认为，按照目前政策要求，公募REITs分红率不低于4%，但这样的收益率未必能够满足保险资金负债方的成本。
“保险资金希望能够寻找到基础资产更为优良，运营企业的能力更为突出的，能够给保险资金提供更高的分红的REITs产品。”
反观全球公募REITs市场，40号文所规定的4%现金分派只能说居市场中间水平。
公开资料显示，美国、日本、新加坡市场的REITs分红基本保持在3.5%-4.5%的水平。中国香港市场受到整体流动性偏弱的影响，一般折价发行，整体收益率大概可以达到5%-8%。
综合收益层面来看，2010-2019年，美国REITs指数累计上涨了155%，对应年化收益率7.7%，基本和标普500指数持平，显著高于十年期国债的收益率水平。
而根据美国国家房地产信托投资基金协会统计数据，美国权益性REITs近20年的年均回报率达到13%，比同期的纳斯达克指数收益率高4%，比罗素2000指数高3%。
眼下，国内公募REITs这艘大船已经启程，4%现金分派只是这个资金蓄水池的第一道挡板，全行业等待13年的这一场全新资产市场试验，能否开个好头，期待春节后揭晓答案。