本报讯记者杜雨萌
自今年1月17日举行的全国各地住房城乡建设工作中明确提出“如果有条件能够进行现房销售”后,《证券日报》新闻记者梳理发现,不够一个月时间,已经有山东省、安徽省、河南省、四川、广东省等地区明确表态,示范点现房销售。
接纳《证券日报》媒体采访的多位业内人士表明,目前来说,推行多年来的商品房预售制度已经出现了政策变化转折点突破口。从长远来看,现房销售可能替代期房预售,但是这种更改并不是一蹴而就,太快推动不益于领域平稳发展,预估一部分省份进行示范点都是以点带面逐渐进行,再持续扩大覆盖面。
出自于保交楼、增自信心必须
“稳预期、规避风险、推动转型发展”是国家住建部很明确的2023年房地产工作关键。并且在推动转型发展层面进一步指出,“如果有条件能够进行现房销售,继续实行预购的,务必将资金监管职责落入位,避免资产抽资,不要出现一个新的交房风险性。”
中行研究院研究员叶银丹接受《证券日报》采访时表示,2022年至今,房市在供求两边众多国家扶持政策下仍长期性不景气,在其中“烂尾”事件扩散,部分城市项目发生“停产”状况,对买房者购置产业心态及其房市自信心和预估均带来不利危害。恰好是出自于保交楼、增自信心的必须,原先的商品房预售制度迈入改革创新突破口。
现房销售与商品房预售制采取不同的预购方式。58搜房网科学研究院张波告知《证券日报》新闻记者,因为现房销售能够实现眼见为实,因而,相比预售房来讲毫无疑问越来越受消费者青睐,在2022年的现房销售规模及占有率上已经有所体现。
易居研究院给予统计数据显示,2022年,全国各地现房销售面积为1.6亿平方米,同比减少2.3%。尽管现房销售数据信息发生小幅度减温,但是若比照全国各地新建商品住宅交易量面积全国各地预售房销售面积而言,其主要表现更好。即2022年全国各地新建商品住宅交易量总面积同比下降26.8%,全国各地预售房销售面积同比下降29.6%。与此同时,从现房销售总面积占有率(准现房销售占比=今年初总计现房销售总面积/今年初总计新建商品住宅销售面积)情况来看,2021年6月份这一指标值为9.5%,接着该指标整体处在飙升趋势,到2021年12月份为10.4%。到2022年12月份,该指标已超13.9%。
在叶银丹看起来,现房销售既能够保护消费者的权益不会受到损害,也可以对地产商新楼盘质量与交货行为等开展管束,有益于“保交楼、稳民生”。尤其是对于房地产开发商而言,现房销售规章制度有利于标准其营运资金、项目运营、企业运营等多个方面,避免造成资产破裂与风险扩散。总体来说,在目前房市供求两边支持和鼓励现行政策层出不穷的前提下进一步示范点现房销售规章制度,将有助于提高市场信心,促进已经犹豫的买房者加速进入市场,以推动要求转暖。
规模性推动尚需时日
现房销售并不是首次出现。从省部级层面来说,早就在2020年3月份,海南省下发的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》明确指出,新出让土地建设中的普通商品住房,推行现房销售机制。从各大城市来说,已经有一些城市在土地交易阶段设置权限现房销售标准。
例如,2018年福建省颁布的《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》中指出,福州市、厦门市两市示范点在土地交易中明显提高商品房买卖标准,直到现房销售。但从2022年福州市永泰县自然资源和规划局公布的一则土地拍卖公告来说,其取决于2022年8月5日公开出让的一幅国有建设用地就需要该土地按现房销售执行。那也是福州市首宗规定“现房销售”的涉宅土地资源。除此之外,包含北京市、重庆市、石家庄市等地区还对土地出让条件或商品房买卖进行设置,涉及到现房销售。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进觉得,近些年,有关准现房销售的方式探寻,有各种各样的示范点与创新,但也形成了2个不同的阶段。一是2021年上半年度以前,全国各地主要在供地标准中要求了准现房销售的方式。其立足点都是基于“稳房价、稳土地价格、稳预期”的工作目标,根据设置现房销售方式,有效促进地产商客观拿地、推动土地价格稳定、助推高品质住宅供货。二是2021年后半年后,主要是从预防烂尾风险性、预防地产商金融的风险扩散等角度考虑。总体来说,现阶段全国各地针对现房销售的变革节奏感已经加速,这一举动也有利于创建房地产业新发展方式。
尽管“即买即交货”的现房销售方式针对确保买房者利益,减少房地产业风险性拥有积极的推动作用,但张波觉得,现房销售代表着一定要做到准现房条件时才能达到销售额,提高了针对地产商资产上的要求,无形之中建立了一个“高门槛”,将债务占有率太高、会计稳定度不太好的地产商挡在了门口。
叶银丹表明,短期来看,预估会越来越多大城市乃至也不排除省级城市都将添加现房销售的示范点,但全国各地大规模营销推广的概率相对性不太高,更多大城市仍将继续采用预售制。当然除了现房销售示范点业务扩展外,为保证保交楼相关工作的顺利开展和从房市预估平稳考虑,预估商住楼预售资金监管现行政策将保持相对性严苛,全国各地在“因城施策”的前提下,或灵活调整预售资金监管和预售条件。预购门坎也有可能融合未来房地产公司资金链断裂修补问题进行动态管理。
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