本报讯记者昌校宇
见习记者方零晨
基金投资行业迎现行政策“豪礼”。2月20日晚，中国证券投资中基协（下称“基金协会”）公布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下称《不动产试点指引》），确立资产投资范围及示范点管理员规定，并且从基金募集、项目投资、运行、信息公开等方面进行标准。《不动产试点指引》将自2023年3月1日起实施。
采访人士透露，《不动产试点指引》的出台，将促进房产私募基金业务发展创新，进一步发挥私募投资基金服务实体经济发展趋势的重要意义。下面，有意愿的私募基金公司可蓄势待发迎战，做好相关商品发售提前准备、项目投资项目储备等相关工作。
标准房产私募投资基金运行
近些年，在我国已经有一些私募基金公司相继开设看向商业房产、基础设施建设私募投资基金并且在基金协会办理备案，勇于探索积淀资产投资运行工作经验。
基金协会发布资料显示，截止到2022年末，存续期私募投资房地产基金838只，存续期经营规模4043亿人民币，存续期私募投资基础设施基金1424只，存续期经营规模1.21万亿，在支持房地产业持续健康发展、推动不动产市场降低企业成本、转型升级等多个方面发挥了积极作用。
因为房产私募基金的投资范围、投资方法、资产收益特点等和传统股权投资基金存在一定差别，为切实发挥私募股权投资基金功效，基金协会进行房产私募基金示范点，拟定产生《不动产试点指引》，容许满足条件的私募基金管理员在具有基本融资和获客方案的前提下开设房产私募基金，引进机构资金，项目投资特殊定居用地、商业服务经营用房和建设项目等，推动房地产开发商做大做强营业性房产并探索新的发展方式。而且，为了能差别示范点不动产基金与原基础设施建设及房地产基金种类，新开设“房产私募基金”产品类别。
“总体来说，私募基金投向房产在中国并不是新鲜事儿。但之前因为有关标准不具体，具体业务流程操作中存有‘明股实债’‘影子银行’忍不诚信行为。”清华全世界私募投资研究所研究院主管李诗林对《证券日报》记者说，本次《不动产试点指引》的出台，一方面有助于房产私募基金业务发展创新，充分发挥私募基金多样化理财规划作用；另一方面有力有序有效地推动私募基金投资房产示范点，将进一步发挥私募投资基金服务实体经济发展趋势的重要意义。
上海锦天城（广州市）律师事务所合伙人许瀚律师在接纳《证券日报》采访时表示，《不动产试点指引》的实施除开有利于标准全部房产私募投资基金的运作，从“窗口指导”到确立标准，还会从源头上维护房产私募基金投资者权益，推动不动产市场持续健康发展。
广发证券觉得，中后期来讲，房产私募基金将和在我国公募基金REITs市场共同进步，补充在我国房产行业“投融管退”稳步发展中的重要薄弱点。
关键投资人等不可“涉房”
《不动产试点指引》对私募基金基金托管人（下称“管理员”）明确提出明确规定，管理员实缴资本、资产投资管理规模及工作经验、专业技术人员、关键投资人及控股股东环境等方面均有涉及到。主要包括：进行房产示范点业务管理员在管资产投资本钱不少于50亿人民币，或自管理员备案至今总计管理方法资产投资本钱不少于100亿人民币；针对仅合乎在管资产投资本钱不少于30亿人民币，或自管理员备案至今总计管理方法资产投资本钱不少于60亿人民币标准的管理员，需在提交资料时服务承诺其后面办理备案房产私募基金投资人均是投资者。
“《不动产试点指引》对管理员做出更严格的准入条件规定，在其中最主要的是关键投资人和实际控制人不可‘涉房’，以及对于资产投资管理规模与团队资产投资专业的规定。可以合乎这个要求的管理员本来就是极少数。”许瀚觉得，有关有心从业该项业务流程但还没达到示范点标准的管理员，可继续依照基金协会现行标准自我约束标准，进行保障房、商业房产、基础设施建设等股权投资业务，累计管理规模、规范运作、塑造资产投资专业性人才和撤出实例后，才可能达到示范点规定。
在李诗林看起来，因为资产投资具备涉及到资金规模极大、投资周期长、业务能力强等优点，有关机构应依据管控有关要求，积极主动完善公司治理结构与内控机制，制定完善投资流程及风险控制制度，与此同时丰富技术专业人才队伍，认真做好产品类别发售提前准备、项目投资项目储备等相关工作。
谈起将来有关机构还应当如何使力占领对话框机会，北京市利物投资管理有限公司创办人、合作伙伴常春林告知《证券日报》新闻记者，我国房地产行业的正迈向更成熟的路，也逐步具有更加稳定的现金流量。有关对符合条件的私募基金公司可深耕细作房地产行业的每个细分行业，发掘潜在性投资机会，以此作为梯子，或将有机会变成致力于投资不动产私募基金行业的带头人。
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