本报讯记者张军兵
3月20日，招商蛇口发布2022年年度报告。报告期，企业主营业务收入1830.03亿人民币，同比增加13.92%；归母净利42.64亿人民币，同比减少58.89%，受市场整体下滑危害，业绩明显下降。
“这三年来各方对大家数最多的点评就是一个‘稳’字，这一‘稳’字也是未来发展的根本，就是我们相较于同行业的优点。应对行业风险和挑战持续密集的繁杂局势，大家以后也将持续落实‘稳’字战略方针。”招商蛇口老总许永军在销售业绩发布会上表示。
上年，招商蛇口全年度总计完成销售面积1193.65万平方、销售额2926.02亿人民币。依据克而瑞数据统计分析，上年招商蛇口以以上营销额稳居领域第六。
有关在今年的经营模式层面，招商蛇口经理蒋铁峰详细介绍，开发设计业务端，企业将坚定不移地区对焦与城市深耕细作对策，坚持不懈“以销定投”标准，重投重点城市；2023年企业可销售值6000亿人民币，方案完成签订销售额3300亿人民币。
“在当前地产政策条件下，融合在今年的2个月公司出售数据看，我们有信心进行2023年业绩目标。”蒋铁峰在会上表示。
合理布局重点城市
从业务架构来说，开发设计业务流程仍然是招商蛇口营收的来源。上年企业开发设计业务流程主营业务收入为1655.64亿人民币，营收占比为90.5%，利润率为21.1%；企业合计完成销售面积1193.65万平方，总计完成销售额2926.02亿人民币。
公司坚持地区对焦、大城市深耕细作、优先选择合理布局高能级重点城市发展战略，而这一举措的效果还在上年得到进一步突显。年度报告表明，报告期，招商蛇口上海市区、合肥市、苏州市、南通市、徐州市等地区的市场份额超出10%，来自上海的销售额超出740亿人民币。除此之外，企业在全国各地12座城市进到本地销售额排名榜前五名，在其中，上海市区、苏州市、合肥市、南通市排名均是第一。
在摘地层面，招商蛇口2022年总计获得56宗地块，总计容建面约726万平方，总土地价格约1279亿人民币，企业需付款土地价格为766亿人民币。报告期，企业在“强心剂30城”和“深耕细作6+10城”的投资额占有率各自达94%和90%；企业新增项目含有22个重点完成当初摘地当初新房开盘，开盘当日均值去化77%，为当年度奉献销售额约300亿。
有关销售业绩的重要因素，招商蛇口财务经理黄均隆表明，主要受市场下行危害，公司整体利润率降到19.25%；加上计提资产减值准备和应收帐款信用减值准备总计64.59亿人民币，同比增长20.29亿人民币；及其租金减免、出让分公司等多种因素促使公司净利润降低。
“企业通过上年合理布局一二线重点城市且逆周期降低成本摘地，目前拥有许多重点城市高品质土储，预计今年将得益于重点城市市场销售恢复。去年毛利率止跌后，在今年的销售业绩将会迎来恢复，长期性赢利未来可期。”黄均隆所言。
值得一提的是，得益于春节后不断调整优化的购房新政策及关键一二线城市的销售市场边界恢复，企业在今年的2月份签订销售额同比增加124%；前几个月完成签订销售额383.1亿人民币，同比增加52%。
除此之外，蒋铁峰还强调，上年企业将原来的三大业务领域调整至开发设计业务流程、资产经营、生活服务三类业务流程，加快构建租购并举、轻和重相结合的业务架构，对焦培养第二成长曲线。
资金成本优势比较明显
在合理布局重点城市、牢固开发设计业务流程基盘的前提下，股权融资优点都是企业久久为功的关键因素。
年度报告表明，上年资产端通过投资对焦重点城市，完成项目储备井然有序换仓至高能级大城市；负债端根据变长负债久期及调节股权融资种类，合理降低融资成本。截止到去年末，企业综合资金成本3.89%，较今年初大幅度下降59个BP。
黄均隆表明：“目前国内正积极把握住政策窗口期，降低融资成本；与此同时落实稳杠杆、优金融杠杆的融资政策，把我们负债操纵在一定水准。”
报告期末，企业去除应收帐款的负债率为62.42%、净负债率为48.09%、现钱短债比为1.30。企业灵活运用优良个人信用优点，全年度新增加50亿人民币中期票据、100亿人民币公司债券、100亿人民币超短期融资券信用额度申请注册；进行销售市场立减企业并购中票、翠绿色中票等创新种类发售，公布市场融资327.2亿人民币，息票率数次创出同时期内地产商债券的收益率最低。
在今年的1月份和3月份，企业又各自推出了13亿人民币的超级短期借贷债卷，年利率分别是2.16%和2.29%。与此同时，3月份公司新闻定向增发申请办理获股东会根据，拟将地区普通合伙人、投资者、控股股东关联企业定增募资不超过85.0亿人民币，选购包含深圳南油集团24%股份等财产，扩张深圳前海地区优势资源管控权，充足盘活存量资产，改进企业负债结构。
“企业在当前领域遭受资产窘境之际，股权融资端逐渐放量上涨、成本费不断底位，股权融资优点突显；加上企业维持积极主动扩张策略，有利于后面销售实现稳步增长。”一位房地产行业的投资分析师向《证券日报》记者说。
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