证券日报编写 赵黎昀

4月开始，河南郑州再一次上线了刺激性楼市回暖的“招式”。

依据郑州住房保障和房产管理局官方发布的《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》工作的通知（以下简称“实施计划方案”），郑州市为进一步激话存量住房（以下简称“二手房”）销售市场，适用人民群众“卖旧买新、新旧置换”等改善房要求，制订了两套实施方法，并明确了有关实施流程和激励措施，2024年目标完成二手住房“卖旧买新、新旧置换”1万件。

国有资本下手

促住宅“新旧置换”

十多年前，刚到郑州市闯荡没有多久王蕾（笔名）借款在三环外购置了一套80平方米左右的小两房，在省会城市落下了脚。

十多年间，家庭和事业一路顺风，王蕾有了一定的存款，小孩已经到了学龄儿童，急待买房再次安居。

“尽管旧房子周边也是有院校，但还是希望小孩可在市区享受更好的教学资源。更何况80平方米总面积也已经满足不了三口之家的日常要求，此次买房也想要改善一下居住条件。”针对最近的购置产业整体规划，王蕾那样论述。

像王蕾如此拥有买房需求的人群并不在少数。小孩上学、家中添子、工作规划调整等客观原因，都促使人们更改目前居住条件，对住宅执行“新旧置换”。

“但是，买房这类‘新动作’通常需要有一定资金储备，且买卖手续繁琐。大多数情况下，我们看好了新房子不一定老房就可与此同时下手，交易难同歩。”王蕾称。

为了能让房地产买新换旧更快捷、高效率、性价比高，郑州市在4月开始公布逐渐通水住宅“新旧置换”。

证券日报·e企业编写在郑州市住房保障和房产管理局官方网站见到，发布的实施计划方案，对“卖旧买新、新旧置换”带来了两种形式。一是由郑州城市发展集团有限责任公司（政府部门特定回收行为主体，以下简称“回收行为主体”）回收二手住房，促使人民群众根据“卖旧买新、新旧置换”选购改善性新建商品住房。二是由政府政策鼓励，人民群众根据交易完成“卖旧买新、新旧置换”。

在其中，第一种方式将优先在郑州金水区、郑州高新区等场所进行试点，示范点期内进行二手住房“卖旧买新、新旧置换”500套，逐渐在市区全面推行，全年度目标完成5000套。第二种方式则全年度目标完成二手住房“卖旧买新、新旧置换”5000套。与此同时，郑州市也将通过投资建设我市房屋信息共享和公布服务平台，筹资、公布销售市场未售的二手住房楼盘和用于买房人民群众挑选的新建商品住房楼盘，为双方给予全过程综合信息服务。

实施计划方案还明确，对通过上述两种形式以旧换新新建商品住房的，郑州现有的契税补贴30%现行政策将延续到2024年12月31日。2024年该地目标完成二手住房“卖旧买新、新旧置换”1万件。

二手市场买卖将成流行

根据对住宅“新旧置换”释放出来改善性买房需求，并非郑州的积极探索。2023年，包含太仓市、徐州市、淄博市、济南市、宁波市等在内的中国多个省份都曾经陆续出现过房地产“新旧置换”各类活动。

但是先前，这类“新旧置换”的方式多为公司核心推动，像广州那样由地方政府引导，创新推出实施现行政策，确定有关适用实施细则的实属罕见。

“现阶段大城市购房需求已经从‘有房住’进到‘住的好’时期，改进买房的需要发展潜力比较大。据调研结果，在武汉的上市楼盘小区业主中，大约36%的居民有买房要求。但小区业主卖房子难，卖房子时间长，限制了小区业主隐性的改进更换的需求释放。”贝壳研究院郑州市院区投资分析师接纳证券日报·e企业编写采访时说，此次郑州市发布住房更换激励措施，一方面通过回收老房，打通房产置换传动链条；另一方面也推动新房子交易量，盘活了新房市场。

值得注意的是，在目前房市总体仍显不景气市场环境下，郑州地区二手房正在以相对成熟的配套设施及最低的价格，对一手房要求产生取代。

证券日报·e企业编写先前就曾经了解到了，过去郑州市一手房和二手房的成交数据整体呈3∶1情况，即每交易量3单一手房才能交易量1单二手房，但这个数字从去年逐渐转变，现阶段已逐渐变成1.5∶1。

贝壳找房资料显示，2023年郑州新房二手住宅网签备案户数同比上涨约44%。在其中新房子住房网签备案户数同比上涨约20%，二手住宅网签备案户数同比上涨约80%，二手房网签量首超新房子，郑州市进到存量时代。

进到2024年后，二手房要求大步走追逐新房的发展趋势仍在延续。

据统计，今年过年后，郑州新房、二手房市场周度交易量尽快恢复，特别是在二手房假后第三周交易量做到2023年3月中下旬周度水准。假后买房需求主要是以刚性需求人群为主导，而二手房市场低总价住房受市场青睐，30周岁以下买房人群占有率大幅度提升。

以上贝壳研究院郑州市院区分析师认为，现阶段郑州市住户买房喜好慢慢趋向二手，新房市场承受了量价的挑战。但理性来说，郑州市场新房子住房从产品设计、小区环境、物业管理等各方面跟二手房对比都有明显的优点，合乎住户对美好定居的渴望。因而政府部门新政策出台回收老房，也鼓励小区业主“卖旧买新”，不仅能提升居民家庭条件，也能提升新房子市场活跃度。

因时制宜改进住房条件

2022年起，郑州市做为河南省会大城市，便已相继出台系列产品楼市利好现行政策，促进房地产市场交易。时下，郑州首套房年利率已低到3.45%，另外本地也正在探索一手房“带押过户”，提升流通率，持续“招才引智方案”，对于高端人才及优秀青年人才给与首套买房补贴等举措，从多个方面刺激性楼市回暖。

但是证券日报·e企业编写3月份对郑州楼市采访发觉，尽管比照前两年的劣势，现如今郑州楼市购买意愿有所增长，但对比一线城市，郑州地区的房市关注度品相仍显不够。

据贝壳找房数据信息，截至今年2月，郑州新房销售市场供应量为1493万平方，供应量平稳下跌，但近2月月平均去化速度变缓。分区域来说，去化压力比较大的地区依旧是临港、中原区、郑州金水区，去化周期远高于18月底线。

从探寻房屋交易“带押过户”，到现在的通水住宅“新旧置换”，郑州市2024年的一系列现行政策释放出什么样信号？

“现阶段房地产行业的现行政策开始向比较宽松化、人性化和方便化方位逐步推进推动，也说明了政府层面对房地产经济规律的认识和把握已经不断深入。房地产政策的制定更贴近人民群众的必须，更贴近金融资本经营者必须。”北京师范政府监管研究院副院长宋向清觉得，此次郑州市发布住宅“新旧置换”现行政策，是我国大力推进经济发展总体恢复与市场迅速转暖，及其积极推动住户生活质量提升以及社会和谐共生的背景之下所提出的，都是基于房地产业能够推动近百项领域协同发展、稳步发展和高质量发展前提下所提出的，要在我国放宽三胎生育政策，农村居民对改善房要求日益提升的前提下所提出的，具备实际重要性。

宋向清表明，住宅“新旧置换”具备四大明显价值与重要意义：一是有益于促进房地产市场发展趋势，促进房地产业摆脱发展趋势低谷期，积极发展处理领域现实问题；二是有益于缓解买房者的经济负担，提升买房者买房水平，促进新房和二手房协同发展，进一步提高房地产市场人气值；三是有利于推动关系产业链发展，产生“一业兴，百业联盟旺”的发展新局面；四是有助于城市更新改造，提升环境总体形象。

比照上年其他地区已经推出住房“新旧置换”各类活动，宋向清觉得，住宅“新旧置换”是推动房地产业发展与市场回暖的重要途径，体制机制创新的大都市都是对的房地产业获得了程度不同的激励效果，从政策执行层面看，现行政策是有用的、积极主动的、能够借鉴和参考的。可是，大城市经济生态特别是房地产业情况不一样，在政策制定和执行过程中，要一城一策、因时制宜，不能照本宣科。