朱家兵（深圳东方华策影视企业管理服务总经理）

根据相关统计信息，目前深圳、东莞的厂房出租率挺高。近期，小编与深圳、东莞的十多位工业厂房房主（含二房东）和企业管理者一道，对两地好多个工业园区开展实地考察，并针对怎样降低工业厂房出租率问题深入探讨。现就多方见解概括为如下所示三个方面，方便大家思索。

一是，有一些工业园区的基础设施建设亟需维护保养和更新。例如，工业区的场院环氧地坪必须结构加固，有一些残旧和安全风险必须立即整改。配电设备衰老要换，变压器等配套设施必须满足新入驻企业的需求，但这个费用也较高，房东和租赁公司都不愿意在初期投入太多，因此在保证电力工程供给能力层面，容易产生对峙局势。互联网时代网速和通讯信号难题，涉及到光纤线的铺设、5G通信基站遮盖等各个方面。在苏州晟正、龙岗宝龙和东莞的塘厦、企石、横沥等地区调查发现，在某个工业区的某一车间内，中国移动手机电话数据信号竟然仅有一格，且还不稳定。便捷员工生活的配套标准也需要改进。一些厂区的消防设备是20世纪修建的，那时候符合规定，但是随着时代变化，有一些已经无法满足时下消防安全要求。

二是，租赁模式能够优化提升，从而将房租切切实实降下去。以前，按建筑面积房租是行业惯例，但环境因素与市场均产生变化，国际惯例面临困境。如今，也有不少企业经营者要求按照使用的面积进行计算房租，且每个月的管理费也按照实用面积进行计算。深圳市龙岗宝龙规划区有一位二房东，接待过一位私营企业主，当场用激光尺亲自测试。在获得相差无异的结果后，他愿意继续商谈租期。那时候带领他们看场地相关工作人员，心存难受，向房主意见反馈。房主亲身通电话约企业管理者来饮茶谈事。房主允许企业管理者的需求，同时提出，期待交租方式由月缴改成年缴，允许得话房主希望在合同上标明5年之内没涨房租。谈拢后，房主老总主动要求把房租零头抹去。最后，彼此快乐地签订租赁合同。

三是，房主总计涨租的思维定势要改为浮动价格。之前，租厂房有一个约定俗成规定，那便是每年递增3~8％，这类累积涨租如今不灵了。不仅不涨租，有些承租人还规定在合同中附上浮动价格字眼，并补充租赁期内房租只降没涨相关条款。在调查中大家也看到，有些租赁协议里确立标明，合同到期后续约，不能产生所有其他杂七杂八的花费，如茶水费、转让金等。另一方面，房主还要求企业管理者，在企业发展壮大后，应尽可能留到本园内发展趋势。房主想要尽可能助力企业自行解决扩张生产场地难题。有人脉的房主，乃至联系当地政府部门资询，并协助引进公司体验到地方政府给与的优惠政策，根据提供协助服务项目吸引公司。

纵览以上三方面，我们不难发现房东和企业管理者无形中产生命运共同体，一荣俱荣，一损俱损，彻底不同于以前的商圈。原来是房主处在强势地位，应对隐性的租金上涨工作压力，企业管理者独自承受。曾经有过企业经营者感慨，一年忙停止，买卖还能够，也是难赚到几个钱，细心一算，居然是替房主在打工赚钱。现如今，这个局面有希望扭曲。工业厂房出租占企业成本控制好在合理的占比以内。房主也应当参照银行存款利息回报率，测算好物业的租赁回报率。彼此利益均衡，产生彼此成就的双赢趋势。这需要双方开拓创新，改变思维方式，沟通协商，一同培养现阶段大背景下的行业持续发展商圈。

以上就是根据供求基本平衡前提下，房东和租用企业管理者一同朝着优良发展形势共赢的措施。可是，现实生活的经营环境中，厂房在社会的发展发展中发生过剩的难题。这就不是提升服务、减价和完善设备就能解决的，是属于结构性矛盾。

上溯到上一个世纪初和20世纪，在这个“三来一补”和生产制造制造业企业突飞猛进的时期，厂房的大规模基本建设合乎那时候市场需求。2008年后，伴随着中国制造业 “转型升级”和产业升级迭代的推动，及中国第三产业的飞速发展，一些生产制造制造业企业相继搬迁至东南亚地区。中国大陆厂房的功效，必须适度做一些调整和调节。

在此次实地探访中，大家欣喜地看到，有一些工业园区已经做出了积极主动的更改。

更改一，将厂房改造为库房。它的功能不单单是工业用品的储存、资金周转和安排发货产业基地，还可以是农产品库房，例如生鲜食品瓜果蔬菜等冷库。快速普及的冷藏锁鲜技术和这些农业产品库房联合，为我国农产品的流通提供了很好的硬件设备。开拓创新，多方面获益，一同铸就互联网商业模式提升。现如今电商直播带货市场销售，后台管理人工智能的计算剖析，公司都会根据这个精确的数据信息，在全国范围内设定仓库，一但下订单，就可极速送到。在其中，就会有厂房改造为仓库的贡献。现阶段，在深圳龙岗区、深圳龙华、龙岗、深圳福永，东莞的石龙、樟木头、塘厦等地区，已有厂房完美转型为电子商务物流库房。

更改二，将工业厂房更新改造为商业行为。若工业园区所属的地理位置一直处于热闹或交通便利的地区，这种厂房被翻修，就可转化成商业行为，他们能替代大城市中间位置的商业写字楼，其租金比工业厂房高，又比办公楼低些，综合性价比的优点就很明显。也是有把工业厂房一二楼改造为大中型餐馆，如大排挡海鲜城、某加盟品牌川菜馆等。之前工业园区有较多绿化和空闲地，适度提升成地下停车场，就为消费者提供了便捷。如，在深圳的龙华大浪，东莞的塘厦等地区，一些所在位置相对性处于城市中心区或城市副中心，又没被拆迁征地的工业园区，改造设计商业服务气氛很好，也方便了附近的居民。这类改造后效果往往非常好，相较于摩天大厦而言，仅有五六层强的工业厂房，让人的活动越来越没有那么聚集。不管生活还是交易，大家的情绪会比较轻松，没有那么压抑感与拥堵，最突出的好处就是每日不用排队等电梯上楼梯。

更改三，公寓式住宅的居住和自助性旅社。5G让电商直播带货如鱼得水，获得飞速发展。从业者的忽然汇聚，大城市普通高中端写字楼租赁高，限定多。那样，原先的工业厂房改造后，外型非常好、本质便利和性价比超高，就可切合这一群体的需求。乃至能把直播房间、样品间和人员的定居一体化。有些工业园区再次建起公共饭堂，便捷产业园区里边相关工作人员二十四小时用餐。这种更新改造有一个比较好的优点，便是工业厂房的构造，室内空间可以随着要求总面积随意搭配，楼高空间也够，跟货运物流连接也很便利，有一些从业人员专业探寻这种物业租赁。这一核心需求刚好被心思缜密的房主捕获，她们立即紧跟社会发展的节奏感，获得现在的时代另一种收益，从而达到共赢的局势。这种改变带来的负面影响之一是，从事人员流动率比较高，针对物业管理提供者和运营方的房主而言，沟通能力规定较强，针对过去会有种“一劳永逸”思想的房主来讲，有一个磨合时间。这种更改适宜“房二代”，房东和承租方都是年轻人，非常容易达成一致，引起共鸣，租户要求和房二代沟通交流可以轻松的相互搞清楚。她们链接非常顺畅，市场供求关系解决要会很和谐。

更改四，打造成为文化艺术创意空间。这种模式的更新改造通常含有公益性质，被地区政府部门或有资质社团活动租用，为某个行业、角色、某类艺术流派的IP进行专项打造出，为市民提供精神上的享受和家门口艺术熏陶气氛，如某知名人士艺术画展，某某某创作室，某陈列馆等。也是有大型企业、上市企业建设自己的历史博物馆，如单车历史博物馆，公司产品发展历程藏馆等，这种更新改造大部分带有一定的情结，其背景色就是将造型艺术、馆藏品等大众化，希望能够通过文化创意方式走进大众视野，服务更多的市民朋友。但其市场感恩回馈较慢和营运能力比较有限，让这种更新改造往往需要某零售商（艺人公司）做为借助，开展招商合作、管理与运行，其延续性让房主通常会有一些顾忌。大家看到一些文创类的网红打卡点，在极速爆红以后，又迅速地沉默无言下来，往往都是这种改建方式的运营结论。

随着社会的发展，从前的物质若无法满足新时期的必须，那就应该做出调整，这种改变最先应当从相关法律法规方面着手——在合规前提下，作出正面引导和优化。应对变局，地区工作部门、房东和承租人都应具有市场思维，从需求面考虑，进行改变和改进。厂房在大背景下，进行它应该有的重任。在发展过程里出现潜在需求，代表着新的使命来啦，相关主体要敢于、聪慧地给予接受，及时纠正战略决策，在担负使命的与此同时探索新的时代红利。

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