证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告号：2023-058号

荣盛房地产开发有限公司对深圳证券交易所2022年年度报告询价函的回复公告(一)

公司及董事会全体成员保证公告内容的真实性、准确性和完整性，无虚假记录、误导性陈述或重大遗漏。

特别提示：

有些问题需要公司董事会和会计师事务所进一步补充和完善，后续将根据实际进展进行补充和完善。

荣盛房地产开发有限公司(以下简称“公司”) 2023 年 5 月 10 收到深圳证券交易所发布的《关于荣盛房地产开发有限公司的》 2022 年报查询函(公司部年报查询函)〔2023〕第 111 经核实，公司现就部分问题回复如下：

1.年报显示，贵公司2022年营业收入317.93亿元，同比下降32.70%。其中，房地产业务收入288.79亿元，毛利率为2.23%，同比下降17.19个百分点。贵公司2022年归属于母公司所有者的净利润(以下简称“净利润”)为-163.11亿元，归属于上市公司股东的净利润为-159.61亿元，扣除非经常性损益，同比下降229.16%、223.42%。请你公司：

（1）结合行业环境、主营业务经营、收入确认、成本结转、资产减值等，说明贵公司报告期营业收入大幅下降、业绩大幅亏损、亏损进一步扩大的原因和合理性。

回复：

2022年，中国宏观经济增长放缓。受房地产市场需求下降和经营资金紧张的影响，主要房地产企业面临销售规模大幅下降、购房者观望严重、施工交付进度滞后等困境。据国家统计局统计，2022年，全国商品房销售面积135837万平方米，较去年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133,308亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额同比下降28.3%。

虽然行业优惠政策在2022年频繁出台，但政策落实和引导市场需要一定的时间。公司房地产项目以住宅为主，覆盖全国各地。北方大部分房地产项目受项目所在地外部环境影响，施工进度缓慢，项目交付量大幅下降，直接导致报告期新财务结算大幅下降，收入和成本结转分别下降32.7%、18.32%。同时，房地产行业信用违约事件频发，公司新融资受阻，资本流动性继续面临压力。为保证现金流的可持续性，公司采取降价促销、专项去库存等措施促进销售收款。项目毛利大幅下降，报告期大量项目出现减值迹象。计算后，当年新增存货降价准备83.1亿元，导致归属于母亲的净利润和归属于母亲的非净利润同比大幅下降。

根据房地产住宅和商业发展的主要业务，区域强，总资产规模超过1000亿元，选择6家可比上市公司2022年数据比较分析，其中5家可比上市公司营业总收入大幅下降，净利润和扣除净利润较去年同期大幅下降，情况如下：

单位：亿元

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单位：亿元

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(2)量化分析报告期毛利率大幅下降的原因，说明毛利率水平和变化趋势是否偏离同行业可比公司，是否存在进一步下降的风险。

回复：

2022年，公司房地产业务毛利率为2.23%，较去年同期下降17.19个百分点，主要是由于2021年以来部分项目销售价格下降，结算项目成本高，资本化利息增加，导致房地产业务毛利率下降。

（1）2022年，受国家对房地产行业的持续监管和项目所在地外部环境的影响，公司整体销售价格随行业趋势持续下降。同时，为了解决债务危机，以换取流动性，公司增加了股票库存的去除，降低了部分股票住房的价格，进一步导致了销售价格的下降。降价项目交付确认收入后，对毛利率影响较大。

(2)与2021年同期相比，公司单方结算成本上升约38%，主要是2022年结算项目的土地，大部分是2017年至2019年获得的。现阶段房地产市场处于上行阶段，土地竞拍激烈，相应的土地购买成本处于较高水平，直接增加了本期结算项目的平均成本。

（3）近年来，随着整体融资环境的收紧，由于流动性紧张，公司增加了股票债务的延长，分阶段融资成本上升，导致当前利息支出和资本成本增加，导致资本化利息逐年上升。

综上所述，受销售价格下降、结算项目成本高、资本成本上升的影响，公司毛利润大幅下降。根据房地产住宅和商业开发、区域强、总资产规模超过100亿元的原则，选择2022年6家可比上市公司毛利率进行比较分析。除蓝光外，与去年同期相比，情况如下：

单位：亿元

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随着房地产行业利好的逐步实施，市场购买情绪的修复和“问题2”.(2)“回应缓解资金压力的解决方案，预计销售价格将稳定复苏。2023年第一季度报告公司毛利率较去年同期上升7.42%，进一步下降的风险较低。

(3)贵公司2022年前三季度毛利率为9.69%，高于2022年年度7.46个百分点。请结合贵公司第四季度收入确认和成本结转，说明贵公司2022年第四季度毛利率大幅下降的原因和合理性。

回复：

公司2022年第四季度结算项目多为亏损项目，导致年毛利率较2022年前三季度下降较多，主要项目如下：

2022年第四季度，华北项目A达到结算条件，结转营业收入4.9亿元，结转营业成本6.94亿元，结算亏损2.04亿元，直接导致毛利减少2.04亿元。

2022年第四季度，华南项目B达到结算条件，结转营业收入2.33亿元，结转营业成本4.3亿元，结算亏损1.97亿元，直接导致毛利减少1.97亿元。

2022年第四季度，华北项目C达到结算条件，结转营业收入6.15亿元，结转营业成本7.79亿元，结算亏损1.64亿元，直接导致毛利减少1.64亿元。

2022年第四季度，华北项目D达到结算条件，结转营业收入0.69亿元，结转营业成本2.11亿元，结算亏损1.42亿元，直接导致毛利减少1.42亿元。

华中项目E是一个收购项目，涉及土地评估和增值。公司根据项目去除情况结转成本时，在原项目毛利微利的基础上，进一步结转营业成本1.89亿元，直接导致毛利减少1.89亿元。

如“问题1.(2)”回复称，为了适应市场环境，解决债务危机，公司加大了库存去化力度，降价销售部分库存住房。2022年第四季度，此类项目大多在本季度结算。价格低、成本高导致结算项目负毛利，导致2022年全年毛利率较前三季度大幅下降。

2.年报显示，截至2022年底，贵公司货币资金期末余额为92.02亿元，较期初下降53.29%。期末余额423.04亿元(包括短期贷款、应付账单、一年内到期的非流动负债、长期贷款和应付债券)。有息负债余额远高于货币资金余额，逾期未付账单金额37.36亿元。您公司的速动率和现金利息保障率分别为0.29、0.4，均小于1，资产负债率为89.96%，比年初增加5.47个百分点。报告期内，贵公司经营活动产生的净现金流量为224、483.65万元，较去年同期下降86.73%。请你公司：

（1）解释报告期内经营活动产生的净现金流量和货币资金余额急剧下降的原因，分析解释贵公司的短期和长期偿付能力是否存在流动性风险，结合贵公司期末货币资金余额远低于有息债务余额、高资产负债率、逾期大额账单等，如有，请提出特殊风险提示。

回复：

经营活动产生的净现金流量大幅下降，主要是由于公司预售金额大幅下降，销售商品和提供服务收到的现金下降67.99%。公司主营业务为房地产开发销售，经营模式以自主开发经营为主。自2021年初以来，受宏观经济环境、房地产相关金融政策、房地产行业政策监管等因素的影响，2022年房地产市场继续面临下行压力，市场需求和购买力不足。此外，公司的项目主要集中在二线城市的非核心区域和三线城市，销售价格继续面临压力。为了交换流动性，公司降低了部分股票住房的价格，进一步导致了平均销售价格的下降。上述多重不利因素使公司2022年年销售额较2021年下降70%以上，直接导致公司收款规模低于预期，严重影响公司现金回流，导致经营活动产生的净现金流量大幅下降。

货币资本余额的急剧下降主要是由于销售收入的急剧下降、到期有息负债的大量偿还、新融资几乎停滞等因素。

截至2022年底，公司现金短债比为0.36，货币基金对短期有息债务(包括短期贷款和应付票据(包括逾期)、一年内到期的非流动有息负债和其他流动负债中的有息负债覆盖率较低。同时，受项目预售资金监管更加严格的影响，可自由使用资金较少，公司短期债务偿还压力较大。

2020年底、2021年底、2022年底，公司资产负债率分别为82.07%、84.49%和89.96%，货币资金的大幅减少导致资产负债率处于较高水平，逐年上升。与此同时，在短期内销售市场低迷时期，公司可以返还可支配的销售现金非常有限，这再次证实了公司在短期内存在一定的偿债压力。

从长远来看，2020年底、2021年底、2022年，公司有息负债分别为724亿元、555亿元和425亿元。经过主动和被动的压缩归还，目前在行业绝对规模上处于相对较低的水平。此外，公司有足够的价值储备，结合2022年底“金融十六条”的鼓励政策它大大缓解了公司的长期偿债压力，也缓解了短期偿债压力。

综上所述，房地产行业属于高负债经营的资本密集型行业，从过去三年的经营数据表现来看，存在一定的流动性压力。但考虑到行业政策调整和市场内外部环境等因素，客观情况是行业经营数据不理想。结合公司低利息负债水平和充足的价值储备，在宏观经济稳定、房地产市场需求复苏、房地产企业融资政策稳定支持的基础上，公司的债务偿还将保持在相对稳定的整体水平，压力将逐步缓慢释放。目前，公司仍以减债为重点，通过有限现金尽快减少债务规模，合理匹配债务期限结构，维持必要的货币资金规模。如果行业政策不持续，进一步严格控制监管资金的使用，将对公司的进一步融资、偿债能力和正常生产经营活动产生不利影响，从而增加流动性压力。在这方面，公司提醒大多数投资者充分了解公司的流动性压力，及时关注衡量公司流动性的关键指标，做出谨慎的决策，注意投资风险。

（2）2023年3月21日，贵公司披露了《关于境外间接全资子公司债务的公告》。由于新融资受阻，资本流动性继续面临压力，贵公司暂停支付了3.67亿美元的到期美元债券本息。请说明上述美元债务违约对贵公司经营状况、融资等债务的影响，以及贵公司计划采取的措施。

回复：

现阶段，美元债券违约更多地体现在相关媒体报道的负面舆论影响上，这将对公司股票贷款延期降息、新融资审批和项目销售产生负面影响，进一步对公司的正常运营产生一定的不利影响。

公司正在积极与投资者沟通，争取以同意征求的方式全额延长两笔美元债券。目前，主要债券持有人已形成投资者小组（AHG），小组成员占债券总额的30%左右，与公司沟通下一次债券重组。目前，双方的沟通是诚实和善意的，债权人小组及其顾问与公司和顾问密切沟通，正在对公司的财务和经营状况进行更深入的尽职调查，然后根据尽职调查结果与公司讨论新的还款计划、信用等问题，以尊重所有利益相关者的权利。各项工作正在积极开展。对于AHG以外的主要投资者，我们也进行了充分的实地考察，真诚地交换意见，寻求支持，总体反馈良好。

结合公司美元债券实际持有人的高度市场化分布和上次利息展期交易的投票，公司计划迅速获得投资者团队的支持，努力实现展期。

虽然在公司的努力下，展期工作取得了一定的进展，但在实施可实施的展期计划之前，公司和投资者仍有确定增信资产和增信实现方式，建立公司和增信资产现金需要解决流动模型、债务金额沟通等诸多细节，重组工作完成时间存在一定的不确定性。

（3）要求贵公司与年度审计机构结合问题（1）解释贵公司的可持续经营能力是否存在重大不确定性。如有，请提出特殊风险提示，年度审计机构应说明相关事项对审计意见的具体影响和依据，相关审计意见是否合适合规。

回复：

如“问题2.(1)”根据回复，截至2022年底，公司存在经营现金流恶化、资金流动性不足、逾期大额票据、资产负债率高等不利情况。上述情况的存在可能会导致投资者对公司的可持续经营能力产生一定的怀疑，但结合公司精心编制的2023年度经营计划，通过计算项目资金、融资还款、财务费用、管理费用、营销费用、税收等现金流出，最终评估公司过去两年的损失是阶段性损失，没有对可持续经营能力产生重大怀疑，公司能够在报告期末起12个月甚至更长时间内维持经营，持续经营能力不存在重大不确定性。

年审会计师回复：

1、如问题(1)回复所述，截至2022年底，公司存在经营现金流恶化、资金流动性不足、逾期大额票据、资产负债率高等不利情况。上述情况的存在可能会导致投资者对公司的可持续经营能力产生一定的怀疑，但结合公司精心编制的2023年度经营计划，通过计算项目资金、融资还款、财务费用、管理费用、营销费用、税收等现金流出，最终评估公司近两年的损失为阶段性损失。

2、截至2022年12月31日，公司存货1.682.09亿元，投资性房地产18.05亿元，固定资产55.13亿元，占资产总额的70.33%。

3、2022年3月，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。关于房地产企业，指出要及时研究提出有效的风险防范和化解方案，提出向新发展模式转型的配套措施。2022年4月，中国人民银行、国家外汇管理局指出，围绕“稳定地价、稳定房价、稳定预期”目标，实施差异化住房信贷政策，合理确定商业个人住房贷款最低首付比例、最低贷款利率要求，更好地满足买家合理的住房需求，促进当地房地产市场的稳定健康发展。2022年11月，央行、中国银行业和保险监督管理委员会发布《关于做好当前财政支持房地产市场稳定健康发展的通知》(即《财政16条》)，发布16项财政支持房地产相关领域。同时，房地产信贷、股权、债券融资的“三箭”分别释放。2023年2月23日，荣盛发展召开第七届董事会第22次会议，审议通过《公司符合向特定对象发行a股条件的议案》，拟向特定对象发行a股，募集资金总额不超过30亿元。2023年3月3日，荣盛发展收到深圳证券交易所发布的《关于接受荣盛房地产开发有限公司向特定对象发行股票申请文件的通知》(深圳证券交易所上审〔2023〕215日)，深圳证券交易所核对荣盛发展向特定对象发行股票的申请文件，认为申请文件齐全，决定受理。2023年4月27日，荣盛发展完成了第一轮向特定对象发行a股的询价回复，并披露了《荣盛房地产发展有限公司申请向特定对象发行股票的审核询价函回复》。目前，荣盛向特定对象发行a股的融资工作正在有序推进。

综上所述，会计师对荣盛发展报告期末起12个月的可持续经营能力进行了仔细评价，确认公司能够在报告期末起12个月以上维持经营，可持续经营能力不存在重大不确定性；根据审计准则的有关规定，荣盛发展2022年财务报表出具了标准无保留审计报告，审计依据充分，审计意见类型合适合规。

3.年报显示，贵公司2021年和2022年存货期末余额分别为1.925.56亿元、1.682.09亿元、36.47亿元、83.10亿元。报告期内，存货降价准备金额同比增加127.85%。请公司:

（1）详细说明报告期存货价格下跌准备涉及的具体项目，包括但不限于项目所在城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期存货价格下跌准备金额、存货价格下跌准备期末余额等。

回复：

报告期内存货降价准备的具体项目如下：

单位：万元

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（2）结合上述问题（1）详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据和主要计算过程、重要假设和关键参数的选择标准和依据，请说明主要原因和合理性，并结合实际销售价格、区域市场情况、周边可比商品价格等，说明报告期存货价格下跌准备的合理合规性。

回复：

在资产负债表日，公司按照企业会计准则的要求，按成本和可变现净值计量库存，并提取库存价格下跌准备，库存成本高于其可变现净值。

其中，确定库存可变现净值的方法如下：

对于产品的开发，估计的销售费用和相关税费减去估计的销售费用；

对于开发成本，可变现净值根据开发项目的估计价格、估计销售成本和相关税费后的金额确定：

①根据目标成本和合同规划确定的项目总成本，估计将发生的成本将减去实际投入的成本；

②预期价格（或计算平均价格）根据签署和未签署部分确定，根据实际签署金额确定价格；未签署部分，参照周边竞争产品的可比市场价格和公司销售的产品价格，结合公司对未来市场预期、项目位置、产品形式等因素进行综合分析；

③估计的销售费用及相关税费，参照销售部分的实际营销费用比和税负比，确定销售部分的销售费用及相关税费。

报告期内存货降价准备的主要项目如下：

项目A：该项目位于广东省佛山市，包括住宅业态。项目分为二期开发。初期公司对该项目的预期销售价格较高，因此征地成本较高。但2022年项目周边竞争产品定价下降，市场持续低迷。结合周边竞争产品和2023年1月销售价格，采取谨慎中观的预期。价格估计为9694元/平方米。根据实际成本和预期税费和销售费用，实际销售总成本估计为16329元/平方米。计算后计提存货跌价准备8.09亿元。

项目B：该项目位于河北省廊坊市，包括商业和停车位。开发项目分为八批。2022年，由于整个房地产市场下滑，为了加快收款，降低价格，结合周边竞争产品和2023年1月的销售价格，采取谨慎中观的预期。价格估计为635元/平方米，停车位39645元/个。根据实际成本和预期税费和销售费用，实际销售总成本估计为6710元/平方米，停车位7222元/个。计算后计提存货跌价5.21亿元。

项目C：该项目位于辽宁省沈阳市，包括住宅、商业、公寓、地下室和停车位。2022年，由于外部控制和房地产行业监管的影响，销售缓慢，销售价格下降，项目周边道路停车位较多，业主基本无意购买停车位。结合周边竞争产品和2023年1月的销售价格，预计住宅价格为7.723元/平方米，停车位价格为4.2万元/平方米。根据实际成本和预期税费和销售费用，房屋实际销售总成本预计为8002元/平方米，停车位实际销售总成本预计为77000元/平方米。计算后，存货降价准备为3.50亿元。

项目D：该项目位于广东省湛江市，包括商业和停车位。项目分两批开发。2022年，由于整体房地产市场低迷，项目周边多个房地产项目竞争激烈，市场价格下降。结合周边竞争产品和2023年1月销售价格，采取谨慎中观的预期。综合体店的价格估计为818元/平方米。根据实际成本和预期税费和销售费用，实际销售总成本估计为10983元/平方米。计算后计提存货跌价3.28亿元。

项目E：该项目位于山东省青岛市，包括住宅和停车位。项目分阶段开发。2022年，由于房地产市场下滑，项目周边多个房地产项目竞争激烈。为了促进收款，降低价格，结合周边竞争产品和2023年1月的销售价格，采取了谨慎和中观的预期。房屋价格估计为9604元/平方米，停车位价格估计为74144元/平方米。根据实际成本和预期税费和销售费用，实际销售总成本估计为10。932元/平方米，停车位105元，016元/个，项目计算后计提存货降价3.00亿元。

本报告期末，公司对项目库存价格下跌准备计算中使用的重要假设和关键参数的选择保持了与2021年一致的选择标准，综合考虑了项目业态、位置、项目实现的销售价格、相关项目所在区域的房地产市场及周边可比项目的市场价格、销量、市场预期变化趋势等因素。

根据企业会计准则的要求，结合报告期市场发展持续下滑、销售环境低迷等实际情况，公司计提了2022年存货价格下跌的准备工作。公司计提存货价格下跌的准备工作是根据市场情况进行的，具有合理的合规性。

(3)结合问题(1)、(2)说明贵公司报告期存货降价准备大幅增加的原因，报告期存货降价准备是否有减值迹象，报告期存货降价准备是否有集中报告期存货降价准备，前一年存货降价准备是否充分合理。

回复：

据国家统计局统计，2022年商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积同比下降26.8%。商品房销售额133,308亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额同比下降28.3%。2022年底，商品房待售面积56366万平方米，同比增长10.5%，其中住宅待售面积同比增长18.4%。受外部市场环境因素影响，2022年中国房地产行业处于下行区间，商品房销售面积和销售金额同比显著下降，待售面积同比显著增加。整个行业面临着巨大的压力。房地产行业最重要的经营目标是加强分散化，降低财务风险。

2022年底，公司计提存货价格下跌的项目主要位于廊坊、佛山、沈阳、石家庄、济南等二线城市的非核心区域和三线城市。报告期内，廊坊、沈阳、石家庄等5个主要项目所在城市的平均销售价格明显下降，其余2个城市的平均销售价格也明显放缓或持平。同时，几乎所有的销售面积都大幅下降。在量价齐降的情况下，公司项目所在地区继续承受压力。

2020-2022年主要项目所在城市房地产市场销售均价如下：

单位：元/㎡、%

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2020-2022年主要项目所在城市房地产市场销售面积：

单位：万㎡、%

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综上所述，公司2022年存货降价准备金额较大的项目主要集中在廊坊、石家庄等北京周边城市，以及华东、华南、西南二线城市的非核心区域和三线城市。2022年，上述地区房地产市场整体销售价格下降或交易规模下降，公司严格按照企业会计准则，截至2022年12月31日的存货按成本和可变现净值计量，存货成本高于可变现净值的存货降价准备合理、充分，2022年不集中大额资产减值。

年度审查机构应重点检查存货价格下跌准备的主要计算过程、重要假设和关键参数的选择依据，并就报告期存货价格下跌准备的合理性和合规性、前一年存货价格下跌准备是否充分合理发表明确意见。

年审会计师回复：

1、截至2022年12月31日，荣盛发展财务报表列出存货账面余额1781.40亿元，占资产总额的71.38%。在资产负债表日确定存货可变现净值的过程中，公司管理层需要最新估计每个拟开发产品完成时发生的施工成本，并估计每个存货项目的预期未来价格、未来销售成本和相关销售税。由于存货对荣盛资产发展的重要性，期末估值涉及重大管理判断因此，会计将库存可变现净值的估计认定为关键审计事项。

2、对于存货可变现净值的关键审计事项，会计应对措施如下：

（1）了解库存可变现净值估计相关内部控制设计的合理性，并测试相关内部控制运行的有效性。

（2）与公司管理层讨论库存可变现净值测试过程中使用的方法、关键评估假设、参数选择、未来收入预测等的合理性。

（3）荣盛开发各库存项目已预售并签订销售价格、房地产管理部门备案价格、同一地区类似房地产销售价格，管理层预期销售价格的合理性应根据各库存项目所在地区的房地产监管政策确定。

(4)在抽样的基础上实地观察库存项目，询问这些库存项目的管理进度和每个项目最新预测所反映的总开发成本预算。

(5)在抽样的基础上，重新计算库存是否减值。

(6)评估管理层是否适当披露准备计提存货价格下跌的财务报表。

会计师在实施审计工作的基础上，未发现荣盛发展可变现净值的确定存在重大不符。

3、会计师获得了公司2021年库存价格下跌的工作草案，并对重大价格下跌项目的计算过程、重要假设和关键参数进行了分析和审查，未发现重大异常。

综上所述，会计师重点核对荣盛发展2022年底存货价格下跌准备的主要计算过程、重要假设和关键参数的选择依据，确认荣盛发展2022年存货价格下跌准备方法合理合规，金额正确，期初存货价格下跌准备金额充分合理。

4.年报显示，贵公司2022年信用减值损失同比大幅增加，2021年、2022年坏账损失8.1亿元、39.52亿元。其中应收账款减值1.29亿元，其他应收账款减值30.46亿元，金融资产减值8.42亿元。请公司:

（1）请说明其他应收账款涉及主要欠款人名称、关联关系、交易原因、账户年龄、预期收回安排、逾期、信用减值损失、报告期其他应收账款信用减值损失、减值金额计算过程、依据和合理性，并说明报告期其他应收账款对应的主要欠款人的信用风险较前一年发生变化，贵公司前期信用减值损失计提是否充分合规，报告期内是否有信用减值损失集中计提。

回复：

2022年，公司其他应收款减值30.46亿元，其中合作伙伴业务往来款减值26.6亿元，占87.32%；与政府有关的资金减值0.02亿元，占0.07%；其他款项计提减值3.84亿元，占12.62%。

根据会计政策，公司参照历史信用损失经验，结合当前情况和对未来经济状况的判断，根据信用风险特征将应收账款分为若干组合，并在组合的基础上计算预期信用损失。

确定组合的依据如下：

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2022年，按照一贯性原则，与政府有关的款项和其他款项在当年顺延3.86亿元；合作伙伴经营往来款经重新评估欠款人信用风险后，计提26.6亿元，主要情况如下:

单位：亿元

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项目A：2016年和2017年，根据合作协议，公司向合作伙伴债务公司支付3.06亿元，计入其他应收账款。由于项目范围内大部分村街没有城市规划，项目进度缓慢，项目资产未形成，会计处理后续无变化。截至2022年已超过协议约定的开发期限，经公司联合伙伴多次与政府沟通，未明确纳入城市规划的时间。

项目B：2016年，根据合作协议，公司向合作伙伴债务人1、债务公司2、债务公司3支付项目B合作定金6.00亿元，计入其他应收账款。由于项目地块的详细审批延迟，项目进度缓慢，项目资产未形成，会计处理后续无变化。截至2022年，修订规定的批准尚未获得，公司于当年11月与合作伙伴签订终止合作协议。2022年，合作伙伴也受到房地产宏观调控等不利因素的影响，无偿还能力。

项目C：2016年，根据合作协议，公司向合作伙伴债务公司支付项目C合作定金5.30亿元，计入其他应收账款。付款后，由于相应项目的土地收集、储存、拍卖、挂牌事项没有进展，项目资产没有形成，会计处理后续工作也没有变化。2020年，公司向合作伙伴提起诉讼，要求合作伙伴按照协议返还已支付的本金及相应利息，2021年9月底取得法院二审裁定，判定公司胜诉，法院支持公司要求合作伙伴返还本息。2022年，债务人低价值原材料、股权等资产被查封，但相关资产的实现价值较低，不足以弥补利息和违约金，5.3亿元本金可收回的风险较高。

项目D：2017年，根据合作协议，公司向合作伙伴债务公司支付项目D合作定金3.06亿元，计入其他应收账款。由于项目推广停滞，2019年根据项目实际情况按会计年龄计提坏账，下一年按会计年龄计提。截至2022年，会计年龄已达到5年以上，当年坏账金额为1.53亿元。

项目E\F：2021年，根据合作协议，公司向项目公司债务公司6、债务公司7支付合作项目E\F土地资金和项目资金共计4.54亿元，合作股东为广州某房地产公司，由于项目公司无法达到控制条件，未纳入合并范围，根据协议，第二期土地资金需于2022年5月20日支付，由于公司现金流紧张，无法投资，触发违约条款，合作股东收回项目公司印章许可证，并在工商行政管理局变更了项目公司的股权。项目公司前期支付的土地资金和项目资金仍在其他应收账款中计算。

据国家统计局统计，2022年底，商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，商品房销售面积5636万平方米，同比增长10.5%。2022年，与2021年相比，房地产市场环境发生了巨大变化。

在行业低迷、库存增加、购买情绪低迷的市场环境下，项目现金流难以实现盈亏平衡，甚至持续投资也存在巨大的损失风险。同时，受资本流动性的影响，公司和合作伙伴对项目的持续投资存在巨大困难。2022年，在公司“保证交付、信用、品牌”的总体战略下，加强和降低财务风险已成为最重要的业务目标。

在上述内外市场环境下，合作伙伴也面临着资金短缺、主营业务低迷等多重压力，信用风险较前一年明显增加。公司管理层组织召开专题会议，逐项梳理上述项目涉及的债权，评估继续投资的可行性和回报价值。权衡利弊后，最终决定终止上述项目的合作。结合债权的账龄，出于谨慎考虑，公司对上述房地产项目形成的债权全额计提信用减值损失。2022年内外环境较2021年发生较大变化，导致报告期其他应收款信用减值损失计提金额同比大幅增加。前期信用减值损失计提充分合规，报告期内无集中信用减值损失计提。

(2)年报显示，截至报告期末，贵公司应收账款期末账面余额为59.82亿元，其中期末余额前五名应收账款期末余额为31.61亿元，占应收账款期末账面余额的52.84%。请结合前五名应收账款的具体情况，包括但不限于交易对手的名称，是否与贵公司控股股东、实际控制人、董事、监事、资金内容、账户年龄、绩效能力和信用风险、报告期应收账款信用减值损失是否充分、合规，应收账款集中度高的原因和合理性，是否对相关客户有重大依赖。

回复：

应收账款前五名的具体情况如下：

单位：亿元

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应收账款前五名中，有4项为工业园区投资结算，工业园区业务主要为市县一级土地开发和园区建设，公司作为乙方，与当地管理委员会签订园区开发合作协议，由公司投资开发建设，当投资成本达到一定节点时，与甲方进行园区投资结算，结算方式为公司投资奖金相应比例返还，付款节奏取决于项目资本存量。近三年来，受市场环境等因素影响，项目资金存量不足，无法及时拨付结算款项，形成应收账款余额。

另一种情况是：2015年9月，公司获得徐州A项目建设用地，该地块为固定销售房屋建设用地，根据合同，政府统一回购，项目于2018-2019年竣工交付，由于交易对手未收到所有回购资金，形成应收账款余额，公司根据会计政策减值1.82亿元。

债务人均为政府相关部门，信用风险较低，公司根据会计政策将其纳入“组合3其他组合”，严格按照会计政策和各账龄计提减值准备。截至2022年底，坏账计提总额为4.41亿元。

2022年期末上述五项债权的账面余额为31.61亿元。虽然占应收账款期末账面余额的52.84%，但公司的主营业务是房地产销售，正常情况下不会形成应收账款。根据2022年年报，工业园区业务收入占公司总收入的0.76%，在公司整体业务中占比相对较小。2022年应收账款新增额为8.83亿元。占2022年营业收入的2.78%，公司对相关客户没有重大依赖。

请年审机构核实并发表明确意见。

年审会计师回复：

1、2022年，其他应收款计提减值30.46亿元，其中合作伙伴经营往来款计提减值26.6亿元，占87.32%；与政府有关的资金减值0.02亿元，占0.07%；其他款项减值3.84亿元，占12.62%；2022年期末应收账款前五项账面余额为31.61亿元，债务人均为政府有关部门，信用风险较低，当期末累计坏账准备4.41亿元；其他非流动金融资产主要投资于结构化主体，然后从结构化主体转移到房地产项目。报告期内，此类金融资产共计信用减值损失8.42亿元。

2、2022年，荣盛发展计提并列信用减值损失39.52亿元。由于信用减值损失对荣盛发展当期损益的重要性，预期信用损失的计提涉及重大管理判断和估计，会计师将预期信用损失的估计认定为关键审计事项，并采取以下措施：

（1）了解与预期信用损失计提相关的内部控制设计的合理性，并测试相关内部控制运行的有效性。

（2）评估管理层当前预期信用损失政策是否与上一阶段一致，评估管理层在计算预期信用损失时采用的方法和假设的准确性，并审查其坏账准备是否充分。

（3）通过调查交易单位背景，了解交易单位的经营状况，查阅历史交易和还款程序中获得的证据，选择重大或高风险的交易资金，评估管理判断的合理性。

（4）检查与往来款余额相关的信息，检查往来款的原因、真实性和可回收性，评估各种组合的划分依据是否充分，分类是否合适。

（5）结合信用风险特征、账户年龄分析和往来付款期后付款测试，对公司预期信用损失计提表进行分析和审查，评估和测试管理层对往来付款预期信用损失（坏账准备）计提的准确性。

(6)实施函证程序，核实往来款的真实性、余额的准确性以及期后的收款情况。

(7)评估管理层是否适当披露预期信用损失和坏账准备的财务报表。

基于实施的审计工作，我们没有发现荣盛发展预期信用损失的确定存在重大不一致。

3、综上所述，会计师认为，通过实施上述验证程序：

（1）在公司2022年财务报表附注中，其他应收账款准确、真实、完整，信用减值损失准确、合规，报告期内无信用减值损失。

（2）在公司2022年财务报表附注中，应收账款准确、真实、完整，前五名债务人为政府相关部门，信用风险低，与控股股东、实际控制人、董事、监事无关；应收账款信用减值损失充分、合规、准确；公司对相关客户无重大依赖。

5.截至2022年底，贵公司其他非营运资产股权收购期末余额为27.20亿元，较期初下降36.68%。请说明相关资金的具体内容、交易事项、交易对手、标的、相关会计处理流程和依据，并说明是否存在长期未收回相关资产导致长期挂账的情况，未在相关应收账款项目中核实计算原因，是否避免资产减值损失的计提。同时，请说明上述股权收购事项的审查程序和信息披露义务（如适用）。

回复：

截至2022年底，公司其他非营运资产余额为27.20亿元，主要形成廊坊钢铁去产能项目21.56亿元。具体情况如下:

2019年1月，为响应国家和河北省政府的去产能政策，配合完成政府钢铁去产能任务，落实公司房地产项目开发规划，经各方协商一致，廊坊荣图盛展房地产开发有限公司（以下简称荣图盛展）与当地人民政府、需要搬迁的钢铁生产企业（以下简称“目标公司”）等相关方签订了《钢铁产能过剩合作框架协议》和《股权转让协议》。

根据协议，荣图盛展同意转让目标公司的股权，股权收购用于目标公司的搬迁。未来，当地政府将用土地出让金对目标公司进行补偿，不迟于2021年3月1日向目标公司全额分配补偿，目标公司不迟于2021年3月1日向荣图盛展偿还前期支付的股权收购款。

荣图盛展于2019年3月支付21.56亿元，同年4月完成目标公司股权工商变更，荣图盛展收购是配合政府完成产能过剩任务，实施房地产项目开发计划，而不是控制目标公司的管理，因此目标公司不包括在合并范围内，股权收购包括在其他非营运资产-股权收购。

由于搬迁进度严重滞后，当地政府无法按照协议约定的时间完成土地转让工作，荣图展览无法通过目标公司如期收回股权收购款。目前，在与政府沟通和推广的过程中，没有明确的处理计划，也没有长期的账户挂断，以避免资产减值损失的计提。

根据《深圳证券交易所股票上市规则》，上述交易金额为21.56亿元，占公司最近一期经审计净资产的7.84%(2017年净资产为275.1亿元)、公司章程、根据《总裁工作细则》等相关规定，交易不需要提交董事会和股东大会审议，而是在公司总裁决策权限范围内。具体内容见2019年2月1日《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》和巨潮信息网（http://www.cninfo.com.cn）荣盛房地产开发有限公司关于签署廊坊市〈安次区钢铁去产能合作框架协议〉公告号(公告号:临时 2019-013 号)、荣盛房地产开发有限公司签署廊坊市安次区钢铁去产能〈股权转让协议〉公告号(公告号:临时2019-014号），公司严格按照有关规定履行审查程序和信息披露义务。

7.截至2022年底，贵公司交易性金融资产期末余额为1.99亿元，较期初下降38.89%，主要投资股权工具。请说明相关投资的具体情况，包括投资目的、投资时间和金额、持股比例、对被投资单位的具体影响等。结合被投资目标合同的现金流测试和金融资产管理模式，说明贵公司将其分类为交易性金融资产的原因和合理性，以及相关资产的公允价值是否公允合理。

回复：

公司的交易性金融资产属于第一级，主要是公司2021年持有的国内银行在香港上市的股票，投资金额为5000.00万美元，8073万股，持股比例为0.45%。公司持有的被投资单位股权比例较低，影响不大。截至2022年12月31日，该资产的公允价值在期末确定。期末账面价值1.33亿元。其他涉及公允价值变化的金融资产主要为公司购买的金融产品，投资946.70万美元。2022年账面价值0.66亿元，以金融机构确认截至2022年12月31日的金融产品份额净值为基础。上述投资金额未达到公司最近一期归母净资产的10%，属于公司总经理权限审批范围。上述投资行为公司在总经理权限内做出决定，不涉及披露事项。

综上所述，公司持有的上述金融资产具有较强的公开交易市场和实现能力，其目的是随时出售。因此，将其分类为交易性金融资产是合理的。其公允价值的会计过程和确认符合企业会计准则的有关规定。

公司聘请的北京澄宇会计师事务所(特殊普通合伙)按要求对相关事宜进行了核实，并发表了意见。详见《关于深圳证券交易所荣盛房地产开发有限公司2022年年度报告询价函的回复》，同日披露的北京澄宇会计师事务所(特殊普通合伙)出具。

特此公告。

荣盛房地产开发有限公司

董 事 会

二〇二三年六月六日