◎记者 张欣然
近日，面对债券兑现压力较大，部分房地产公司开启了展期应对模式。
统计显示，今年房地产行业国内债券到期，回售总额将达到5452亿元。5月是年内到期付款和回售的小高峰。
在二级市场方面，房地产债券市场在早期利润板块停止盈利后，最近也开始调整。业内人士建议，目前房地产债券交易空间有限，头寸不宜过高，应选择优质资产公司的债券，主要持有到期策略。
房地产债券迎来了小高峰
房地产行业正迎来债券兑现的小高峰。
统计数据显示，2023年房地产企业国内债券到期回售总额将达到5452亿元。从到期时间分布来看，3月、5月和第三季度是到期高峰。其中，5月份单月到期，回售总额达到557亿元，仅次于3月和7月。
从个案来看，截至5月18日，碧桂园房地产集团有限公司国内债券余额为206.3亿元，未来12个月到期金额为152.8亿元，占股票债券的74%；远洋控股集团(中国)有限公司国内债券余额251.17亿元，未来12个月到期金额133.23亿元，占存量债券的53%。
“展期”是一些房地产企业面临兑现压力的一种方式。5月12日，徐汇控股宣布调整后的“20徐汇01”回售计划，并于5月18日投票表决。
从目前的调整计划来看，徐汇计划将大部分本金的支付时间延长19个月，同时将票息从3.8%提高到4.0%，并提供高权益比、高去化率的项目作为信用保障措施。
一位房地产债务投资者表示：“此外，从技术角度来看，回售计划的调整增加了回售选择权，这表明徐辉仍在努力维持国内信用。”。
除徐汇控股外，近期还有一些房地产企业在推进债务延期。例如，融信中国近日提出了“19融信01”、“19融信02”、“20融信01”、“20融信03”、“21融信01”、“21融信03”等六大公开发行债券，以及“19融信02”、“19融信08”两大私募债券等国内债券的重组方案。
根据“20融信01”、“20融信03”、“19融信01”的展期计划，这些债券本金余额计划在3年内分期支付，2025年1月28日前分四期支付1%；剩余本金自2025年1月28日起分6期支付。
房地产债券波动增加
近期，受多种因素影响，房地产债券走势分化明显。
截至5月17日，“21远洋01”从年初近90元跌至47元左右，“20万达01”从4月中旬99元跌至88元，“21旭辉01”从年初70元跌至26.85元。
总体而言，房地产债券价格走势分化较大，热点事件频发，导致部分主体债券价格波动较大。
一位私募股权基金经理表示，一段时间前，受政策方面的影响，房地产债券的总体趋势相似，最近由于各自的不同问题，许多房地产企业出现了不同的价格涨跌趋势。
一位私募股权基金经理说：“目前，这是对房地产债券价格过高的自然调整。价格过高本身就包含了调整的风险。最近，房地产债券不仅价格下跌，而且一些债券的交易量也扩大了，这可能是由于利润板块的利润。”。
善择基金总裁杨平认为，目前房地产行业复苏势头不稳定，部分房地产企业持续负面舆论。因此，高收益房地产债券的总体头寸应保持在相对较低的水平。
持有到期或上策
面对市场的不确定性，许多业内人士提醒，目前房地产债券交易空间有限，头寸不应过高，应选择优质资产公司的债券，主要持有到期策略。
和盛资产认为，下一阶段房地产债券投资战略的核心是选择“优质债券”，适度延长期限。从基本面来看，房地产行业最困难的时期已经过去，但私营房地产企业房地产债券的价格上涨较大，后续进一步上涨的空间较小。目前，房地产债券的投资更多的是基于持有到期战略的主要信用资格，交易战略的空间有限。
“目前，市场对一些处于违约边缘的房地产企业有很高的热情，这些房地产企业的基本改善程度有限。一旦延期，延期条款可能远低于2022年上半年的房地产企业，回收时间可能很长。”和盛资产表示。
杨平还认为，在投资高收益房地产债券时，应从价格“成本效益”较好的位置开始，以确保投资具有较高的回报水平和较好的资本使用效率。鉴于目前更复杂的房地产业务环境，我们将选择短期高收益房地产债券进行投资，并持有到期。”今后，我们将密切关注房地产监管政策和销售数据的变化，并及时调整投资策略。”杨平说。
中金公司发布的研究报告称，在房地产行业继续保持疲软复苏的过程中，区域和房地产企业的表现可能会继续分化。具有突出品牌优势的民营房地产企业领导者将继续受益于销售改善和政策支持，资产负债表预计将得到改善，并可选择安全性强的短期房地产债券品种。
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