证券日报编写 王家明
新春伊始，旧村改造讨论的话题再度受到重视。
上年，国常会表决通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，规定充分运用市场在资源配置中的决定性作用，充分发挥政府部门功效，加强对旧村改造的政策支持。虽然城中村的升级之途并不平坦，但地区方面，全国各地早就在旧村改造上进行众多探寻。
升级之途并不平坦
一边是改造后高楼大厦，一边是想象中的握手楼“一线天”，旧城区成为很多大都市的一道风景。以深圳为例子，旧城区和城市中心区热闹地区交叉式在一起，让刚到这个城市的人分不清楚哪是城、哪是村。
一条乐园路，将湖贝旧村和新村分离：一边是轰隆声不断地旧城改造施工工地，另一边是烟火气息十足的旧城区。“正对面马路的湖贝旧村和相关规划区的城市更新早已开工，二村这里以前听到有房地产商入驻，但后续过程没有下文。”在深圳福田区的湖贝规划区，湖贝二村住户王先生对编写说。
依据公开数据，湖贝旧村的城市更新计划起源于1992年。2013年，湖贝城市发展综合规划区被列入深圳城市更新单元方案，是深圳只有两大综合规划区之一。2019年9月，湖贝综合规划区城市更新项目（一期）开工建设。接着，项目一期A1土地建设主体确定公示公告，即华润地产（深圳市）开发有限公司，项目命名为华润地产理想城。到2022年，华润地产理想城首发住房、公寓等商品推出市场。
“大家在旧村也是有房屋，在当前的条件下，我们肯定更偏重于实力较强的国营企业开展复建，保存期交房是我们最大的心愿。”王先生表明，“因此，针对新村的更新改造，群众需要注意的也许会多一些。”
实际上，深圳市很多城中村的升级之途并不平坦。在龙岗中心城，一处城中村的城市更新项目因为地产商资产缘故，深陷“停滞不前”，有村民乃至担忧拿房会变得无望。依据合一城市更新数据统计，截止到2023年12月31日，深圳市依然存在约136个村改新项目尚未取得规划批复。
有参与好几个城中村改造项目的投入人士告诉编写，最近一段时间出问题的改造工程，大多数都是在2020年以前逐渐商谈、申请项目立项等相关工作，那时候地产商、群众乃至金融机构对楼市的预期值都非常高，所以无论是赔偿居民的房租和拆迁房标准，或是银行银行信贷都是会相对性“比较宽松”，以往“市场主导、房子价格付钱”方式也造成了成本过高、更新改造进展慢、被拆迁人坐地起价等弊端。伴随着房地产业这几年的转变，一部分城中村的更新项目难题就会非常显著，乃至出现一些“难题新项目”。
寻找新打法
但是，在戴德梁行华南区定价及专业顾问服务中心执行董事赖琳玲看起来，qflp工程项目的挑战与机遇共存，qflp多方在风险和收益中博奕，并且销售市场多方都是在逐步回归分析客观。一家深圳本地房企的投拓部人士告诉编写，以往靠大幅度提高土地住宅面积来调节资产的城市更新可能很难走通，未来还会想着如何在更新项目中嵌入产业链。从政策方面来说，将来也将有一系列相对应的配套政策实施，公司会在之中积极主动把握机会。
另一边，新一轮旧村改造专注于超大型一线城市，包含广州和深圳等在内的大城市正在尝试大力实施最新政策给旧城区旧城改造探寻“新打法”。
前不久，由深圳市规划和自然资源局会与深圳住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见）公布。在业内人士看来，征求意见代表着待现行政策正式公布以后，将于2024年至2028年对深圳城中村总量行业更新改造造成极为重要的指导意义。
据了解，征求意见确立深圳城中村更新改造分成拆卸新创建、整治提升、拆整融合三类。在意向征选上，拆卸新创建类城中村改造项目须经物业权利人2/3左右允许，并且经过原集体经济组织继受企业同意后方可执行。值得一提的是，四类旧城区商业用地可以优先列入拆卸新创建范畴，包含关键作用规划区、重要基础设施建设范畴、重大产业项目范畴、存有安全隐患治理困难的规划区等。
广东城规院住宅研究所首席研究员李宇嘉表明，深圳城中村更新改造最新政策加强了政府部门综合和指导的功效。最新政策的实行都将减少改造成本，本次确定了“成本费用+小规模”的仓储赔偿金付款标准，逐步推进更新改造一定要做到依规征缴、操纵成本费用。
但在广州市，一线城市的第一张“房票”正式落地。“你可以理解为一张‘银行汇票’，凭着房票能够买新的商住楼。”曾用过房票的王女士告知编写。在业内人士看来，房票安装带来的最大转变取决于，被拆迁人可以选择用房票清算购买新的商住楼，并非等候漫长改造设计再迁到旧址，以此来实现“老房换新房子”，从而带动一批商品房去化。与此同时，政府部门方可以节省基本建设安置房的步骤，缓解资金压力。
那样，房票能否成为一种适宜的安装方式？李宇嘉觉得还面临很多可变性，包含旧城改造拆迁谈判进展、被拆除房屋价格和市场产品房价差别、可选择楼盘是不是充足等都将成为限制因素。李宇嘉预估，房票安装仅仅是一种方式，将来房票安装会营销推广，但经营规模不适合虚高。
产生新机遇
“一般的城市更新项目周期时间都是在5年到8年，甚至更长的时间。城市发展实际是一二级联动，它不同于二级开发，因此更应该很有耐心，必须有长期资金，必须有固定的预估和稳定的经济环境。”前海自贸区润禾投资管理有限公司CEO路强表明，旧村改造一方面是修补刚需和市场潜力的必然趋势，另一方面也是正确引导和释放刚需的必然趋势。《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》等相关文件还强调了资本流动的多样化，给投资者参加城市发展、参加旧村改造提供了一个对话框，同时也为现阶段深陷艰难的城中村改造项目引入一针强心剂，相当于给房地产业带来了全新的机械能。
据中指研究院的统计数据显示，2021年全国各地411座城市共执行2.3万只城市更新项目，总投资达5.3万亿。2022年全国共执行6.5万只城市更新项目，总投资达5.8万亿。截止到2023年11月底，全国共执行各种城市更新项目约6.6万只。
未来展望2024年，中指研究院预估，将来城市更新的现行政策发展趋势将凸显出很明显的三条主线。第一，全国各地将适时颁布融入新时期的旧村改造现行政策，旧村改造和保障性住房、保租房子融合将是未来超大型一线城市房地产业创新模式下关键发展的趋势。第二，不断加强市场主体主动性依旧是保证城市发展可持续的关键所在，全国各地将进一步联系实际，依照城市发展的总体要求与目标，因时制宜优化规定，进行城市更新的整体规划、土地资源、资金扶持现行政策探索实践。第三，紧紧围绕城市发展再次完善相关层面的政策支持管理体系，包含复制推广先进经验明细、试点区经验交流、金融衍生工具创新等。
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