证券时报记者 赵梦桥
伴随着三季报完美收官，REITs基础资产的生产经营情况也会跟着曝出，27只已上市产品中，有26只在三季度内获得正收益。除此之外，做为年底分红大户人家，多个商品年之内年底分红做到2次乃至三次，总计年底分红贴近50亿人民币。
在整个稳步发展的大环境下，一部分股票基金基础资产遭遇隐患，特别是多个产业基地类REITs遭遇租户期满不会再续约，乃至提前退租的尴尬情况。有研报认为，研发办公类产业园租赁市场的修复仍待时日，某些租赁户变化针对入住率的干扰依然在，一部分产业园的销售业绩修补还需要耐心。
REITs三季度大部分道喜
从营业收入方面来讲，一共有11一只基金基础资产第三季度实现收入超1亿美元。在其中，鹏华深圳能源REIT以6.54亿的收益名列第一，金投安徽交控REIT、平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中建集团REIT等4只REITs收益皆在2亿元以上，而中信证券国家电投集团新能源技术REIT、中华中国交建REIT、金投平安不动产REIT等6只产品收入在1亿到2亿元中间。
盈利层面，现阶段已上市的28只REITs产品上，三季度里有27只基础资产纯利润大于零，其中还有15只超出1000万余元。鹏华深圳能源REIT以1.37亿人民币的收益处于第一，平安广州广河REIT、中航京能光伏发电REIT、国金中建集团REIT则分别为8000万余元、5300万余元、5000万余元，唯一亏钱的是华安张江产业基地REIT，三季度亏本18.86万余元。
值得一提的是，REITs商品变成年之内震荡市中分红“中坚力量”。据Wind数据分析，一共有25只REITs近年来最少已经实现过一次年底分红，以金投安徽交控REIT为例子，本基金于近日公布年之内第三次分红公告，本基金年之内总计年底分红已经达到9.13亿人民币。
以上REITs年之内总计年底分红总额达到47.87亿人民币，在其中，有15只产品年底分红金额超过1亿人民币，且高速公路新项目不论是年底分红频次或是年底分红信用额度均居前端。除了以上金投安徽交控REIT之外，平安广州广河REIT年之内年底分红额度达到了5.16亿人民币，国寿安保集团旗下二只商品——中华中国交建快速REIT和中华黄埔区高速路密闭式基础设施建设REIT分别年底分红了3次，金额约为2.37亿人民币与1.49亿人民币。
隐患犹在
但是，REITs总体生产经营情况稳步发展下，依然存在一丝难题曝露，三季度里有某些产业基地类REITs入住率减少等原因导致收益减少的情况出现。
如上文所述三季度内亏钱的REIT股票基金，基础资产中一部分是坐落于上海市浦东新区的张润商务大厦。先前，哲库高新科技（上海市）有限公司张润大厦的关键承租人之一，但哲库高新科技三季度内挑选提前退租，退房后张润大厦的入住率明显下降，可能会导致一季度内亏本。
入住率可靠性是决定投资人对产业基地REITs主要表现预估的重要因素之一，华北地区某公募基金集团旗下产业基地REIT的第三季度运营也出现此类情况，本基金在三季报中指出，截止到9月30日，建设项目企业时段入住率为63.73%，较以前96.15%的信息下降许多。
9月5日，该基金公告称，已接收了某大顾客上传的提前退租通知单，后面一种租期里的2197平方米定于2023年9月末期满不续约，3007平方米定于2023年9月末提前退租（原租期2024年7月末期满）。9月27日基金管理公司再一次公示，“通过争得，该客户原本定退房的3007平方米，已确定提前退租1192平方米，剩下1815平方米暂时不退房。”
本基金在三季报中指出，对于提前退租的用户，在扣除相对应合同违约金后，合同违约金与这个区域本年度工作计划收交房租收入的差值对本基金建设项目年度预测分析收益的影响较小，但可能会对于该建设项目2024年度收益产生一定影响。
广发证券觉得，2023年至今，受宏观经济周期危害，一部分产业园发生租赁户期满不续签、提前退租等状况，在其中部分资产因关键现金流量提供者退房而掉租显著。进到三季度，一方面，原始权益人、基金托管人、经营管理企业等参与者提升主动管理，部分资产的租赁状况呈边界修补发展趋势。与此同时，工业厂房类产业园及部分研发办公类产业园区的入住率主要表现仍比较稳定，其经营业绩状况也成为版块结构性闪光点。另一方面，研发办公类产业园租赁市场的修复仍待时日，某些租赁户变化针对入住率的干扰依然在，一部分产业园的销售业绩修补还需要耐心。
二级市场沉寂待起
在经历了发售开始的猛涨后，REITs二级市场慢慢理智，乃至摆脱将近数月的缩量下跌市场行情，中证REITs指数值年之内下滑已经超过22%，27只产品销售业绩所有惜败，跌幅超过20%的商品就会有5只，以上华北地区公募基金集团旗下的产业基地REIT年之内乃至跌超三成，不但二级市场大幅面减仓，也使一级市场参加认购的投资者损害许多。
华北地区某公募基金经理对记者表示：“我觉得时下时间段REITs比较严重被忽视，尤其是从不断年底分红的角度来说，而且下跌了这么多已经非常有升值空间了。”他指出，在二级市场层面，公募基金REITs市场投资将进一步趋于理性。原始权益人相继加持反映出财产的自信，能持续给予稳定分红商品有望得到投资者亲睐。与此同时，伴随着REITs投资建议持续多样化，根据REITs投资建议的资管计划与时俱进，市场利率不断提高，REITs新产品的长期投资价值和理财规划使用价值将进一步获得投资人肯定。
中金证券表明，这轮调节主要得益于公开新项目下挫推动早期反跳涨幅较大、公司估值相对较高的工程项目的调整，累加最近金融体系流动性偏紧产生的影响，投资者可关心这轮二级市场价格调整一部分销售业绩稳定标底配置机遇。广发证券还认为，三季报虽显现出各财产修补节奏感仍存在差别，但修补的态势或比较确立。因而，不断调整下大部分个券性价比有一定的突显。
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