习近平总书记强调，人民群众对实现居住和居住充满期待，必须下定决心，努力解决住房发展中存在的各种问题。中央经济工作会议提出:“支持刚性住房需求和改善住房需求”
目前，如何更好地满足居民的刚性和改善住房需求？如何理解房地产行业的新发展模式？确保房地产市场的稳定发展，重点是什么？记者接受了采访。
供应优良，需求稳定，风险防范
引导市场预期和信心回暖
我国房地产业规模大，链条长，涉及面广，增加值约占GDP的7%，建筑业约占14%，是国民经济的支柱产业；房地产贷款和以房地产为抵押品的贷款占总贷款余额的39%，对金融稳定有重要影响。它是一个溢出性强、系统重要的行业。
中央经济工作会议建议确保房地产市场的稳定发展。清华大学房地产研究所所长刘洪宇认为，从经济角度看，扩大国内需求、有效防范和化解重大经济金融风险、稳定宏观经济市场具有重要意义；从社会角度看，与人民生活、工作、社会和谐稳定有关。”稳定、无起伏的房地产市场有利于形成稳定的住房预期，更好地提高社会信心。”
支持居民购房相关个人所得税政策，部分城市可以分阶段维持、降低或取消当地第一套住房贷款利率政策下限，尽快推进项目专项贷款。自2021年下半年以来，许多部门出台了税收和金融政策，降低了居民的购房成本，支持了刚性和改善的住房需求，效果逐渐显现。壳牌研究所的数据显示，今年1月初，二手住房市场的领先指标显著回升。
许多接受采访的专家认为，做好今年的房地产工作可以从供需方面做出更多的努力，进一步改善行业资产负债，指导市场预期和信心的恢复。
优质供应。”扎实做好建筑、民生、稳定工作，促进房地产市场供给侧结构改革，优化供给主体、供应产品、供应规模、供应节奏，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、经济社会发展、住宅产业发展。”上海房地产科学院院长严荣认为，在优质供应的同时，也要提高质量，促进住房生命周期管理理念，不断提高住房建设和维护质量。
稳定需求。我国城市化率仍有很大的提高空间，刚性和改善住房需求的潜力很大。浙江理工大学中国住房和房地产研究所所长余晓芬建议，在“住房投机”的前提下，优化部分城市限制性政策，合理释放住房消费潜力，支持合理的个人住房贷款需求，增加住房公积金支持，完善小税收支持政策，结合实施生育政策、人才政策，鼓励增加经济适用房供应，发展长期租赁市场。
防范风险。住房和城乡建设部相关负责人表示，要“抓两头，带中间”，防范和化解风险。“一头”抓住危险房地产企业，一方面帮助企业自救，另一方面依法处理，破产，责任，不让违法者“金蝉壳”，不让损害群众利益的行为混淆。有效维护买方的合法权益，做好保护建筑交付工作。“一头”抓住高质量的房地产企业，平等支持高质量的国有企业和民营企业，改善资产负债状况。余晓芬建议，从中长期来看，完善项目全生命周期风险调查、市场风险预警、预售资金监督等机制。
今年，住房和城乡建设部将会同有关部门查处房地产开发、房屋销售、房屋租赁、物业服务等领域的违法行为，营造诚信守法、廉洁的市场环境，让人们放心购房和租房。
支持刚性和改善性住房需求
解决新市民、青年等住房问题
新时代十年来，我国住房供应规模不断扩大，商品房销售面积超过132亿平方米，是前十年的2.2倍；城镇居民人均住房建设面积从2012年的32.9平方米增加到2021年的41平方米。
然而，随着人口流动的日益活跃，人口向经济发达地区和城市群的聚集趋势明显，新市民和年轻人“买不起房子，租不好房子”的问题更加突出；此外，2000年前建成的大量老房子面积小、质量差、配套设施不完善，对居民住房改善的需求也相对强劲。中央经济工作会议提出，根据城市政策，支持刚性和改善住房需求，解决新公民、年轻人等住房问题，探索长期租赁住房市场建设。
“新市民和年轻人的住房需求主要集中在租赁住房需求和刚性需求的第一套住房需求上。基于此，迫切需要在人口净流入的大城市建立多层次、多元化的住房供应体系，为新市民和年轻人开辟阶梯式、动态的生活上升渠道。”余晓芬认为。
具体来说，公共租赁住房应继续扩大住房和收入“双重困难”家庭的覆盖范围，重点关注经济适用房建设，加快解决项目实施困难、土地价格高的问题，使新市民和年轻人能够负担得起和租赁；长期租赁市场应同时规范市场，增加有效供应，提供租赁关系稳定、条件好、价格合理、选择大的优质住房。在“十四五”期间，40个重点城市将筹集650万套经济适用房，解决近2000万新市民和年轻人的住房困难。
此外，刘洪宇认为，目前刚性住房需求的支持和投机投机的预防已经形成了相对完善的政策体系，需要进一步完善改善住房需求的支持政策。
壳牌研究所首席市场分析师徐晓乐表示，壳牌研究所2022年第四季度消费者信心研究数据显示，计划在未来半年内购买房屋的比例显著上升，一线城市自去年第三季度以来继续上升。
以“四好”建设为重点
注重质量的稳步提升
目前，房地产市场已经从解决“是否”转向解决“是否好”的发展阶段。中央经济工作会议提出，要坚持住房不投机的定位，促进房地产业向新发展模式的顺利过渡。如何理解新的发展模式？
刘洪宇认为，从住房制度的角度来看，新的发展模式是多主体供应、多渠道保障、租赁和购买；从企业发展模式的角度来看，过去是“高债务、高杠杆、高周转率”模式，新的发展模式是“重点、稳定、专业”模式；从产品服务模式的角度来看，新区发展主要是增量销售，新的发展模式是城市更新和优质库存运营。
“房地产行业的新发展模式应具有高质量、可持续发展的特点，能够促进房地产行业的良性循环和健康发展。”刘洪宇认为，虽然中国房地产市场已经经历了大约30年的发展过程，发展速度非常快，但还有很长的路要走。
余晓芬认为，房地产行业的未来发展应该从追求“数量的快速扩张”转变为关注“质量的稳步改善”。以好房子、好社区、好社区、好城市“四好”建设为重点，调整投融资模式，努力实践产品实力、服务能力和盈利能力，从重资产到重点，从增量发展到增量库存共同发展。”“四好”建设是传统住房发展、社区建设、城市规划理念和城市发展模式的重建。城市更新、旧社区改造、养老房地产、大型物业管理等都是重要的方向。”
严荣建议促进房地产产业向新发展模式的稳定过渡，重点加强薄弱环节，防范风险，稳定市场，重点发展长期租赁、经济适用房、城市更新；中期优先机制，促进发展，提高质量，改革完善房地产相关土地、财税、金融体系，加强房地产绿色低碳转型发展，提高数字化、智能化管理水平。
“只有安居乐业。我们将牢牢把握让人民安居乐业的基础，以努力让人民住在更好的房子里为目标，从好房子到好社区，从好社区到好社区，从好社区到好城区，然后规划、建设和管理好城市，使城市更加宜居、坚韧和智慧。”住房和城乡建设部相关负责人表示。
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