◎新闻记者 梁银妍
近日，中国证监会开启了房产私募基金试点。专业人士广泛认为，试点具备众多闪光点，为私募基金管理人带来了更加贴合销售市场实践提升空间，有益于做大做强房产领域并探索新的发展方式。与此同时，其投资范围遮盖大型商场、办公楼、酒店宾馆，也为公募基金REITs扩面打下良好基础。
上海证券报采访时还获知，伴随着示范点运行，许多私募基金管理人摩拳擦掌，积极开展改革试点前期工作，从“募投管退”各个环节加强能力建设，还我希望你能尽早连通与公募REITs发售相连接的制度，并把改革试点有利工作经验向全品牌推广。
“量身定制”给予迎合销售市场实践提升空间
记者获悉，本次房产私募基金试点具备众多闪光点，为私募管理人“量身定制”，带来了更加贴合销售市场实践提升空间。例如，新开设“房产私募基金”类型，并制定个性化的监管措施；投资范围将特殊定居用地列入以内，对股债比的限定上进行多元化分配；提升投资人准入条件，投资人第一轮实缴出资不少于1000万人民币，并以投资者为主导等。
高和资本执行合伙人、清华五道口房产金融业研究中心副主任周以升提及，此次示范点发布机会十分适当，业界倍受鼓舞，不仅仅是技术专业基金托管人，存量资产拥有组织也挺热烈欢迎。示范点选用“比较高进到门坎、弹力管控”的方式，既能保证销售市场稳定运行，又可充分运用组织魅力，达到房产行业有效资金需求。
鼎晖投资管理合伙人、鼎晖隔层业务流程创始合伙人胡宁表明，此次示范点在监管方面给房产私募投资基金“鸣不平”，“量身定制”给予更加贴合销售市场实践提升空间，提升了私募基金管理人参加资产投资的综合竞争力主动性。与此同时，示范点将总量住房、新型基建设备等纳入到投资范围，为私募基金管理人根据社会化方法参加地产商qflp带来了室内空间，又为私募基金管理人参加产业结构升级环境下具备成长性的新型基建行业提供了方向。
为公募基金REITs新项目扩充奠定实际操作基本
上年11月，中国证监会放宽涉房企业股权融资，其中提到了“切实发挥私募股权投资基金功效”。自此，万科地产、保利地产等众多地产商公布股权质押融资计划方案，希望得到增量资金。专业人士广泛认为，新增加房产私募基金示范点，是促进“适用房地产业企业股权融资现行政策”的进一步措施，也为房地产融资带来新的增量资金，并且为公募基金REITs新项目扩充奠定了实际操作基本。
申万宏源证券房地产首席分析师袁豪提及，此次投资范围覆盖总量商品房与商业（大型商场、办公楼、酒店餐厅），为公募基金REITs底层资产扩面奠定基础，对商业服务资产盘活方面有着操作过程方面的实际意义，有益于有着写字楼物业的地产商完成价值重估及资产盘活，改进房企的负债表，并提升商业房产的运营模式。
国泰君安研究室所长助理、房地产行业的首席分析师涂力磊还表示，房产私募基金改革试点发布，无疑是地产商股份融资方式的有效填补，有利于对焦开发规划的现金流量资金周转和顺利完成“保交楼”每日任务，并引导大量各种类型的民间资本乃至个人资金参与其中，进一步解决地产商所面临的资产窘境。
私募基金管理人积极主动申请办理示范点
权威性资料显示，截止到2022年末，中国证券投资中基协存续期私募投资房地产基金838只，存续期经营规模4043亿人民币，存续期私募投资基础设施基金1424只，存续期经营规模1.21万亿，关键看向商业房产、交通基础设施、电商物流、市政道路工程开发和规划等。记者了解到，伴随着示范点运行，许多私募管理人摩拳擦掌，积极开展改革试点前期工作，并且从“募投管退”各个环节加强能力建设。
“大家正在积极申请办理示范点。”周以升提及，房产私募投资基金是高度专业的领域，必须产业链经验与金融业水平密切结合。房产私募管理人必须不断强化融资能力、升值管理水平和撤出水平，在“募投管退”全过程中获得平衡发展。
胡宁表明，私募管理人的体系建设，自始至终围绕“募投管退”四个字去进行：最先，私募管理人要迎合销售市场，在示范点框架内打造出合乎机构投资人标准的商品；次之，不仅进一步增强优质资产的鉴别、挑选水平，更应高度重视风险管控，除开挑选高质量的跑道及交易对手，还需要灵活运用成本管理、现金流量操纵、资产隔离的方式对内容进行全方位风险控制，保证资产净值的成功展现；最终，伴随着将来连通与公募REITs发售相连接的高效激励制度，必须对公募基金REITs发展趋势和运行拥有更清晰的认知。
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